- ワンルームの営業マンから、以下のようなセールストークを聞きます。
- 初期の投資資金は不要です。初期費用10万円払えば、月々生命保険と同じくらいの支出をするだけで、35年後にはこの物件があなたのものになります。完済後はローン支払が無くなりますので家賃収入を丸々使えるようになり将来の年金対策にもなります。返済期間中にもし事故や病気で亡くなった場合、ローンには団体信用生命保険が付いているので借入金はゼロになりご家族に借金のない資産が残せます。不動産投資の最大のリスクは空室リスクですが、当社には家賃保証制度がありますので空室期間中も家賃収入は途絶えませんのでご安心ください、、
一般論は正しい
- 最初に物件を購入した時、私はこの提案をそのまま受け入れました。提案を断り切れずに始めた事情もあり、自分は騙されていないのか（きちんと家賃が入ってくるのか）だけが心配だったのですが、無事に家賃が入金されて一安心、その後も毎月家賃の振り込みが行われそれでローンを支払う、これを繰り返して一年、二年と経つうちにローン残債が少しずつ減っていくので、時間はかかるけども35年待てばローン完済となり年金代わりの家賃収入が入って来るんだな、と実感できました。当時はこれで満足でした。
- 上記は、物件価格2000万円（新築）、家賃収入75,000円（表面利回り4.5％）、管理代行手数料3,000円、管理費・修繕積立金10,000円、頭金0円、ローン（35年、金利2％）、新築のため、物件の売却価格は購入した瞬間に10％下落したという前提での条件で計算したものです。月々の収支は以下の通り。
| 家賃収入 | 75,000円 |
| 管理代行手数料 | ▲3,000円 |
| 管理費・修繕積立金 | ▲10,000円 |
| ローン支払 | ▲66,253円（元金32,920、利息33,333） |
| 月々収支 | ▲4,253円 |
- 上記が一定だとすると、毎月の収支は赤字であっても赤字収支以上にローンの元金の減少が大きい（月々収支▲4,253円 ＜ 月元金減少分▲32,920円）ため、その差額である28,667円が毎月純資産として蓄積されることになります。時間の経過と共に売却価格がローン残債を上回り、売却によりキャピタルゲインを得ることができます。また、ローンを完済すれば月々の家賃が丸々入ってくることから35年後は毎月のインカムゲインを得ることができます。
- 不動産投資の目的が将来の年金対策であれば、定年退職の頃にローンが完済できるようになるべく若いうちに1，2室を購入し完済を待つという戦略でよいと思います。
- もし、月々の収支がマイナスだから、投資なのに儲からないから、という理由で短期で売却してしまうと月々のマイナスキャッシュフローの累積に加えて売却損が出て投資として大失敗となってしまいます。今は損が出ている状態であっても時間が経ちさえすれば、最終的にプラス収支とすることもできるのです。
問題は35年という時間
- 上記の通り、購入直後はキャッシュフローマイナス、売却もマイナスであっても時間が解決してくれるということを述べました。一方、35年という時間は決して短い時間ではありません。巷では不動産投資に大失敗した事例紹介と共にワンルーム投資は儲からないという主張する記事が溢れていますが、一方でワンルーム投資でも成功し毎月のキャッシュフローを得てサラリーマンを引退している方もいらっしゃいます。現役の間に成功するためには、35年待つだけでなく異なる考え方も必要ということになります。
- どのような方法で、短期のうちに不動産から収入を得て成功しているのか、次回以降お話ししたいと思います。
