【借換事例2】練馬区上石神井｜金利引き下げと期間延長で年間＋16.4万円の黒字化に成功

2012年に新築で購入した「練馬区・上石神井駅徒歩8分」の区分マンションを、2025年に借換した事例です。当初は 年間▲4.4万円 の赤字でしたが、金利低下 と 返済期間の延長 により、年間 ＋16.4万円 の黒字物件へと改善しました。

借換で改善した2つのポイント

借換前の金利は 2.700％。借換後は 1.950％（▲0.75％） まで低下し、毎月の返済額が大きく減少しました。金利差が大きいほど返済額は下がり、キャッシュフロー改善に直結します。

購入から12年が経過していたため、借換前の残存期間は 23年。これを 35年 に延長したことで、月々の返済額がさらに軽くなりました。

金利低下と返済期間延長の2つの効果により、月間収支は約2万円改善しています。

以下の図は、借換前後の収支・金利・返済期間の変化をまとめたものです。

購入時は 年間▲4.4万円 の赤字でしたが、12年間で 元金を420万円以上返済 していたため、借換時点で残債が大きく減少していました。この元本削減に加え、

が重なったことで、年間 ＋16.4万円 を生み出す優良物件へと生まれ変わりました。

これは、事例1（目黒区学芸大学）と同様、「残債が減ったタイミングで借換する」王道パターンの成功例 です。

返済比率（ローン返済額 ÷ 家賃収入）は、不動産投資の安全性を左右する重要指標です。

借換前の返済比率：91％（67,431円 ÷ 74,000円）
→ 家賃のほとんどが返済に消え、黒字化が難しい状態

借換後の返済比率：68％（50,052円 ÷ 74,000円）
→ 返済負担が大きく下がり、黒字化に向けて安定した運用が可能に

返済比率が 91％ → 68％ まで改善したことで、突発的な空室や修繕にも耐えられる健全な運用状態になりました。

上石神井（2012年購入）は、

という条件が揃っているため、改善幅は大きめです。

年間CF改善額の比較：

借換はキャッシュフロー改善に有効ですが、銀行手数料・司法書士費用・印紙代・仲介手数料などの諸費用が発生します。

今回も 約90万円 の費用が掛かっており、費用対効果を慎重に見極める必要があります。特に、

は改善幅が限定的になりやすいため、借換のタイミング判断が重要です。

今回の借換により、突発的な空室や設備故障が無ければ黒字運用が可能な状態になりました。次の目標は、安定運用の基準である 返済比率60％以下 を目指すことです。