2005年に初めてワンルームを購入しこれまでに12件を購入、1件売却しました。
ワンルーム投資は、購入した瞬間から「収益物件」になるわけではありません。不動産業者からの提案通り頭金10万円で不動産投資に参入したため、月々のマイナスに悩まされる“失敗”と呼べる状況に陥っていました。
「高値掴み」をすることで月々の収支がマイナスという苦しい状態の中で本当に継続する意味があるのだろうかと悩んでいる中で2件目、3件目と購入を重ねることで更に収支が悪化、保有継続が難しい状態に至った中、「借換」・「繰上返済」により少しずつ収支を改善し、最終的には安定したプラス収支のポートフォリオへと転換することができました。
このセクションでは、実際にどんな判断をし、どう改善していったのかを、具体的な数字とシミュレーションを交えて解説します。
ワンルームマンション購入歴
| No. 場所 | 購入年 | 築年数 （竣工） | 購入金額 | 残債 ※25/９ | ローン期間 | 備考 |
| ①北区 飛鳥山 | 2005年 | 新築 2005年 | 2700万円 | 0 | 35年 | 17/5 売却 |
| ②板橋区 常盤台 | 2009年 | 新築 2009年 | 2010万円 | 0 | 35年 | 25/7 完済 |
| ③目黒区 学芸大学 | 2012年 | 新築 2012年 | 2800万円 | 2129万円 | 35年 | 24/9 借換 |
| ④練馬区 上石神井 | 2012年 | 新築 2012年 | 1960万円 | 1505万円 | 35年 | 25/2 借換 |
| ⑤練馬区 沼袋 | 2013年 | 新築 2013年 | 1860万円 | 1426万円 | 35年 | 25/4 借換 |
| ⑥武蔵野市吉祥寺 | 2016年 | 新築 2016年 | 2390万円 | 2053万円 | 35年 | 24/7 借換 |
| ⑦大田区 大森 | 2018年 | 築12年 2006年 | 1890万円 | 1585万円 | 35年 | |
| ⑧目黒区 洗足 | 2018年 | 築17年 2001年 | 2270万円 | 2041万円 | 35年 | 24/9 借換 |
| ⑨板橋区 成増 | 2024年 | 新築 2024年 | 3220万円 | 3119万円 | 35年 | |
| ⑩練馬区 石神井公園 | 2024年 | 築17年 2007年 | 1870万円 | 1810万円 | 35年 | |
| ⑪中野区 富士見町 | 2024年 | 築20年 2004年 | 3520万円 | 3358万円 | 35年 | |
| ⑫豊島区 目白 | 2025年 | 築35年 1990年 | 980万円 | 969万円 | 30年 |
初期の失敗：購入後に起きた問題
投資は体験しないと自分事化しにくいものですが、無知のまま始めると代償は大きくなります。特に不動産投資は購入時の条件が後々の投資利回りに大きく影響します。私が2005年に初めて購入したワンルームマンションで実際に経験した“本当のリスク”について、以下の記事で解説しています。
リカバリーの第一歩：繰上返済と借換
新築ワンルームを「高値」で購入し、月々のマイナスCFに耐えられずに「損切」する。これがワンルーム投資での最悪のシナリオです。このパターンに嵌ると①高値掴み、②損切と投資家は2回損をすることになります。①高値掴みであったとしても時間が解決してくれます（完済まで待てばプラス収支化）が、②売りたくないタイミングで売らざるを得なくなるといった事態は避けなくてはなりません。そのためには安定したプラスCF化が大切です。
プラスCF化の手段として最も効果が大きいのが「借換」。先ずは借換できる金融機関が無いか確認してください。その次に余裕資金からの「繰上返済」です。以下の記事で詳細に解説しています。
シミュレーションツール
このサイトでは実際の投資判断に役立つツールを提供していますのでご活用下さい。
まとめ：失敗から学び、再現性のある投資へ
ワンルーム投資の失敗は、終わりではなく改善の出発点です。原因を見直し、繰上返済・借換を組み合わせれば、収支は必ず立て直せます。実体験から得た学びを活かすことで、投資は再び前に進みます。あなたの投資も、ここから確実に改善へ向かうはずです。
