※この記事は「リカバリー（改善）」シリーズの第6回です。
🔰 この記事でわかること
2024年～2025年に実施した5件の借換により、年間+74.2万円のキャッシュフローの改善を実現しました。しかし、すべての物件が大きく改善したわけではありません。
- ＋36.8万円改善した物件
- ＋20万円改善した物件
- ＋8.5万円しか改善しなかった物件
- ほぼ改善しなかった物件
同じ借換でも、結果が大きく分かれました。本記事では、5つの実例をもとに
- 借換が大きく成功する物件の特徴
- 改善が限定的になる物件の特徴
- あなたの物件がどちらに近いか判断する基準
- 改善額の目安（＋36万円～0）
を体系的に整理します。
まず結論：借換が成功する物件・改善しない物件の違い
| タイプ | 特徴 | 年間改善額 |
|---|---|---|
| 成功パターン | 担保評価◎ / 金利低下幅大 / 期間延長可 | ＋36〜＋20万円 |
| 限定パターン | 担保評価△ / 金利低下幅小 / 期間延長不可 | ＋8万円〜±0 |
🔍 あなたの物件はどちら？
- 駅徒歩10分以内（担保評価◎）
- 購入から10年以上経過（残債が大きく減少）
- 金利低下幅0.5％以上（返済額が大きく減少）
→2つ以上当てはまれば、改善額は＋20万円以上になる可能性が高いです。
🎯借換が成功する3条件
5件の実績を分析すると、借換効果が大きくなる物件には明確な共通点があります。
① 担保評価が高い（駅徒歩10分以内・東京23区）
- 無担保ローン（有担保と比べて高金利・返済期間短い）が発生しない
- 金利が下がりやすい
- 期間延長の効果が最大化される
立地の良さ＝借換の成功率と言っても過言ではありません。
② 購入から10年以上経過している
- 残債が大きく減っている
- 期間延長の効果が大きい
借換は「残債が減っているほど有利」です。
③ 金利低下幅が0.5%以上ある
- 毎月返済額が大きく下がる
- 年間CF改善幅が大きく伸びる
⚠️借換効果が限定的になる3条件
逆に、以下の条件がそろうと改善幅は小さくなります。
① 担保評価が低い（駅距離が長い・23区外など）
- 無担保ローンが発生しやすい
- 金利が高止まりする
担保評価が低いと、借換のメリットが大きく削られます。
② 購入からの経過年数が短い
- 残債があまり減っていない
- 期間延長の効果が薄い
購入後数年の物件は改善幅が小さくなりがちです。
③ 金利低下幅が小さい（0.2〜0.3%程度）
- 返済額がほとんど下がらない
- 改善額が限定的になる
借換実績一覧
5つの借換実績を比較すると、改善額の差は「担保評価 x 金利低下幅 x 期間延長」の3つで説明できます。
①②③：成功パターン（担保評価◎・金利低下◎・期間延長◎）
| No. 実施時期 | エリア・駅・駅徒歩 | 築年 | 経過年数 | 金利（％） （前→後） | 期間（年） （前→後） | 年間改善額 （万円） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ① 2024年9月 | 目黒区 学芸大学 8分 | 2012 | 12年 | 2.475 → 1.7 | 23 → 35 | ＋36.8 |
| ② 2025年2月 | 練馬区 上石神井 9分 | 2012 | 12年 | 2.7 → 1.95 | 23 → 35 | ＋20.8 |
| ③ 2024年9月 | 目黒区 洗足 9分 | 2001 | 6年 | 2.55% → 1.7 | 29 → 35 | ＋16.7 |
④⑤：限定パターン（担保評価△・無担保ローン発生・期間延長不可）
| No | エリア・駅・駅徒歩 | 築年 | 経過年数 | 金利（％） （前→後） | 期間（年） （前→後） | 年間改善額 （万円） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ④ 2025年4月 | 練馬区 沼袋 12分 | 2012 | 13年 | 2.686 → 有担保 2.35 無担保 2.525 | 23 → 有担保 32 無担保 20 | ＋8.5 |
| ⑤ 2024年7月 | 武蔵野市 三鷹台 10分 | 2016 | 8年 | 2.575 → 有担保 1.95 無担保 2.125 | 27 → 有担保 30 無担保 20 | ▲0.1 |
🧩 借換の成否を分けた要因
残債＜担保評価が最重要
担保評価が高いほど：
- 無担保ローンが発生しない
- 金利が下がりやすい
- 期間延長が通りやすい
私のケースでは、駅徒歩10分超の2物件で無担保ローンが発生し、改善幅が小さくなりました。また、駅徒歩17分の物件は借換に応じてくれる銀行がありませんでした。
経過年数が長いほど有利
購入から10年以上経過していると：
- 残債が大きく減っている
- 期間延長の効果が最大化される
借換は「時間が味方する」改善手段です。
🛠 借換に利用したサービス
5件すべて、私自身はINVASEの借換サービスを利用しました。
- 診断は無料
- 担保評価・金利・期間延長の可否がすぐ分かる
- 自分の物件が「改善するタイプか」判断しやすい
まずは診断してみるのが最も効率的です。
📈参考：不動産投資ローン借換シミュレーション
借換の効果を事前に確認したい方は、以下のシミュレーションが便利です。
- 金利
- 返済額
- キャッシュフロー
を一発で比較できます。
参考記事：不動産投資ローン借換シミュレーション｜金利・返済額・CFを一発比較
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🏁 まとめ：借換は“改善幅の予測”がすべて
借換は強力な改善手段ですが、 成功する物件と改善が限定的な物件の差は非常に大きいです。
- 成功パターン：＋36〜＋20万円
- 限定パターン：＋8〜±0
あなたの物件がどちらに近いかは、 担保評価 × 経過年数 × 金利低下幅 の3つで判断できます。
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