不動産投資とは、不動産を購入し入居者に貸し出して家賃収入を得る投資のことです。
不動産投資は、自己資金に加えて金融機関から融資を受けることで、自己資金だけでは購入できないような高額な物件に投資することができます（「レバレッジ効果」）。例えば、自己資金200万円で2,000万円の物件を購入すると10倍のレバレッジを掛けたことになります。月々のローン返済は入居者の家賃から捻出することになります。
以下、東京23区の築浅中古区分マンションを購入した例です。
2025年現在の東京23区中古ワンルームマンションの月々の家賃収入は、凡そ物件価格の4～5％。この家賃収入を運営上の出費、すなわち金融機関へのローン支払、マンションの管理費・修繕積立金（共用部の清掃やエレベータ等の設備の管理、共用部の設備の故障対応や15～20年周期で発生する大規模修繕工事、等）、管理代行手数料（専有部の家賃集金代行や室内の設備故障の修理手配、空室時の入居付けや契約手続の代行、等）、毎年の固定資産税・都市計画税の支払があります。
上記は、頭金10万円で区分ワンルームマンションを購入したケースですが、月々の収支は12,234円のマイナス。これでは投資する意味がないのでは、と思うのではないでしょうか。
表面キャッシュフローと潜在キャッシュフロー
マイナス収支で不動産投資を始めてしまって苦労されている方は多いと思います。YouTube等で損切を煽る動画が溢れていますが、焦って売却する前に考えるべきことがあります。上記の例では毎月12,234円のマイナスですが、同時に毎月毎月ローンの残債も減っていきます。最初の月の元本減少分は34,401円。表面キャッシュフローはマイナスですが、差引22,167円分は純資産が増加することになります（潜在キャッシュフロー）。これを10年続けたとすると以下のようになります。
・残債：16,334,307円
・元本削減分：▲4,565,693円
・10年間の手出し：1,568,080円（=頭金10万円＋12,234円/月ｘ12か月ｘ10年間）
10年間の手出し156万円に対し元本が456万円減少しています。
不動産の価値は土地＋建物の合計です。建物の価値は時間と共に減少しますが、土地の価値は棄損しません。そのため、経年劣化に伴う物件価格の下落スピードよりも残債の減少スピードの方が速くなります。損益分岐点を迎えるまで月々の出費に耐えられるのであれば、利益が出るまで待つべきだと思います。
新築と中古
新築マンションは価格にディベロッパーの利益が乗るため、割高且つ最初の10年程度で売却価格が急激に下落する傾向があります。15年～20年を経過すると物件価格の下落が穏やかになります。
そのため、15年～20年経過後の中古マンションを購入した方が損益分岐点を早く迎えることができます。
借換という選択肢
すでに新築を購入し、月々のマイナス収支に苦労されている場合であっても、5年～10年程度経過していれば、借換という選択肢があります。従来、購入した不動産業者経由でないと銀行の借換は難しかったのですが、最近はINVASE（不動産投資ならINVASE（インベース））というサイトで借換審査ができるようになりました。INVASEは多くの銀行と提携しており、借換を希望する不動産情報を入力するだけで同社が私たちに成り代わって借換が可能な銀行を探してくれます。借換審査は無料で融資ができた場合に成功報酬を支払う方式となっています。
私はすでに保有する物件のうち5室をINVASEで借換しました。以下の借換事例の通り、新築で購入し12年経過した物件の借換により、月の収支が3万円改善した実績もあります。借換により、当初失敗投資であったものが優良な物件に生まれ変わることができましたので、是非お試しいただけたらと思います。
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