不動産投資は「35年完済がゴール！」ではない｜収支構造と成功者の戦略を徹底解説 | 不動産投資の収支改善ナビ

ワンルームマンション投資の営業トークでは、次のような”魅力的に聞こえる”営業トークがよく使われます。

一見すると「ほぼノーリスクで将来の年金対策になる投資」のように聞こえます。しかし、この投資の本質は、購入した瞬間から35年間続く収支構造を理解できるかどうかにあります。

ワンルーム投資の35年の収支を理解する

私自身、最初に物件を購入したときは、営業マンの説明をそのまま受け入れていました。「家賃が毎月入ってくるなら安心だろう」と思い、ローン残高が減っていくのを見て安心していたのです。

しかし、後になって気づいたのは、 “35年後に家賃が丸々残る”という説明は、投資の全体像のごく一部にすぎないということでした。

月々のキャッシュフローは赤字ですが、元金返済の方が大きいため、純資産は毎月増えていきます。

つまり、キャッシュフローは赤字でも、バランスシートは改善していくという構造です月々収支

目的が「将来の年金対策」であれば、若いうちに1，2室を購入し完済を待つという戦略は理にかなっています。しかし、月々の赤字運用に耐えられずに短期で売却すると

が重なり、投資としては大失敗になります。

だからこそ、不動産投資のリスクと対処方法を理解しておくことが不可欠です。

ここまでの話はすべて正しいのですが、最大の落とし穴は “35年後をゴールだと思い込むこと” です。

世の中には、

がある一方で、

も存在します。

この差を生む最大の要因が、「35年完済＝ゴール」という思い込みを持っているかどうか」です。

ワンルーム投資で成功している人は、完済を待つ以外の戦略を持っています。

ワンルーム投資は「35年後に家賃が残るかどうか」ではなく、 “いつでも売れる状態を維持しながら、資産を積み上げていく投資” です。そのために最も重要なのが、 ローン残高と売却価格の関係を常にコントロールすること。

この記事は「不動産投資の基礎」シリーズの 第2回 です。
次の記事では、表面利回りと実質利回りの違いをわかりやすく解説します。