不動産投資における最大の敵は空室。不動産投資は多くの場合、ローンを組んで物件を購入し、入居者の家賃収入から銀行へのローン返済を行うことになりますが、空室により家賃収入が途絶えたとしても銀行へのローン返済は発生しますので、空室期間は自己資金から支払いする必要があります。入居者のライフイベント（結婚・転勤・・・）などにより空室期間が発生することは避けられませんが、如何に空室期間を短くするかが投資の成否を握ります。
人が集まる立地が大事：東京で不動産投資をする魅力について
空室率を下げるために最も重要なのは立地。便利な場所に人が集まり、人が集まると都市の活性化に繋がりインフラ整備が進む。インフラ整備により都市の魅力が高まり更に人が集まるので自ずと空室リスクが下がる。同時に不動産価値の上昇に繋がり、賃料の上昇にも繋がる。以下は2024年1月31日の読売新聞の記事ですが、コロナ禍により一時的に東京圏への転入がマイナスとなりましたが、2022年以降は再びプラス圏に。2023年の東京都の転入超過68,285人のうち53,899人が東京23区への転入となっています。
不動産投資を行うならば東京、その中でも特に23区を中心に考えるべきだと思います。
では、東京の将来の人口動態はどうかというと、興味深いデータがあります。以下の表は日本財託さんのホームページよりお借りしたものですが、2002年の推計では2015年頃に人口のピーク（1,247万人）を迎えることが予測されていましたが、時間の経過と共に予測が上方修正され、最新の2023年の推計では2040年頃にピーク（1,450万人）を迎えると予測されています。日本は2006年頃に人口のピークを迎え人口減時代に突入しましたが、東京は別です。
立地による不動産投資への影響
不動産投資を行う上で立地が重要であること、その観点から東京23区への投資のメリットが大きいことを述べました。但し東京23区内であればどの物件でもよいかというと決してそうではありません。主要駅に近ければ近いほど投資メリットがあります。
- 空室リスク
- 最寄駅からの距離が10分以内であること。できれば5分以内。近ければ近いほど良い。
- 2013年に購入した沼袋駅徒歩13分の物件は、空室期間が長く続いたために已む無くサブリースに切り替えました。サブリース契約にすると毎月の家賃が確実に入ってくるため賃貸経営は安定しますが、サブリース手数料は家賃の15%と割高です。また実際の入居率がわからない、おそらく現在のインフレに伴い家賃も上昇していると思われるものの業者が入居者に提供している賃料が分からない、などサブリース業者がどんな運営をしているかが分からなくなるため完全にブラックボックスとなります。またサブリース契約はサブリース業者との合意がないと解約ができません。これまでの不動産投資の中で大いに反省しなくてはならない事例です。
- 家賃下落リスク
- 最寄駅から近い程家賃下落は少ない。直近のインフレに伴い家賃は上昇傾向に。駅近物件ほど家賃の上昇率が高くなる。
