ワンルーム投資において最大のリスクは、言うまでもなく「空室」です。ローンを組んで物件を購入する以上、入居者がいなくても毎月の返済は必ず発生します。退去は入居者の方の都合で突然起こるため、空室そのものをゼロにすることはできません。
だからこそ重要なのは、「空室が発生しても、いかに短期間で次の入居者が決まるか」という一点に尽きます。その鍵を握るのが、人が集まり続ける立地です。
※ワンルーム投資のリスクについては以下の記事で詳しく解説しています。
ワンルーム投資のリスク8選と対策｜初心者が失敗しないための完全チェックリスト
人が集まる場所は空室が埋まりやすい
東京で不動産投資をする最大の魅力
空室率を下げるために最も重要なのは、やはり立地です。
- 便利な場所には人が集まる
- 人が集まると年が活性化し、インフラ整備が進む
- インフラが整うとさらに人が集まり、街の魅力が高まる
- 結果として空室リスクが下がり、不動産価値や賃料も上昇しやすくなる
この「人が集まる → 街が発展する → さらに人が集まる」という循環が、東京では長期的に続いています。
2024年1月31日の読売新聞によれば、コロナ禍で一時的に東京圏の転入がマイナスになったものの、2022年以降は再びプラスへ転じています。特に2023年は東京都の転入超過が 68,285人。そのうち 53,899人が東京23区 へ流入しています。
つまり、東京で不動産投資をするなら、まず23区を中心に考えるべきという結論が自然に導かれます。
東京の人口予測は「20年間ずっと上方修正され続けている」
ここで、東京の将来人口を示すもう一つの重要なデータがあります。2000年代以降、東京都の人口推計は複数回発表されていますが、驚くべきことにすべての推計が “後から上方修正されている” のです。
- 2003年推計：ピークは約1,247万人
- 2007年推計：ピークは約1,310万人
- 2013年推計：ピークは約1,335万人
- 2018年推計：ピークは約1,388万人
- 2023年推計：ピークは約1,450万人（2040年頃）
つまり、「東京の人口は減るどころか、予測より増え続けている」という事実が20年間にわたり積み重なっているわけです。日本全体は2006年頃に人口のピークを迎え、すでに人口減少時代に入っています。しかし東京、特に23区は、長期的に見ても人が集まり続ける構造が崩れていない。
これは、空室リスクを考えるうえで非常に強い根拠になります。
まとめ：空室リスクを下げたいなら東京23区を選ぶべき
ワンルーム投資の最大の敵は空室。そして空室リスクを最小化する最も確実な方法は、「人が集まり続ける場所に投資すること」です。
- 転入超過が続く
- インフラが整い続ける
- 街の魅力が高まり続ける
- 人口推計が20年間上方修正され続けている
これらすべてが揃っているのが、東京23区です。だからこそ、空室リスクを抑えたい投資家にとって、東京23区のワンルームは最有力の選択肢と言えます。
この記事は「不動産投資の基礎」シリーズの 第9回 です。
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