【借換事例3】目黒区洗足｜返済比率改善で年間＋8.5万円の黒字化に成功

2018年に購入した目黒区洗足の物件を、2024年に借換した事例です。
今回の借換では 金利低下 と 返済期間の延長 により、キャッシュフローが改善し、マイナス収支からプラス収支へ転換しました。

借換で改善した2つのポイント

借換前の金利は 2.550％。借換後は 1.700％（▲0.85％） まで低下し、毎月の返済額が大きく減少しました。

購入から6年経過していたため、借換前の残存期間は 29年。これを 35年 に延長したことで、返済額がさらに軽くなりました。

金利低下と返済期間の延長という２つの効果により、月間収支が約1.4万円改善しました。

2018年に購入した際は 年間▲8.2万円 のマイナスでしたが、6年間で 元金を260万円以上返済しており、借換時には諸費用（約100万円）が上乗せされたものの、借換後の借入額は結果的に160万円以上減少 しています。

この元本削減に加えて金利低下・返済期間延長・返済比率改善が重なったことで、年間 ＋8.5万円 の黒字物件へ改善しました。

返済比率（ローン返済額 ÷ 家賃収入）は、不動産投資の安全性を左右する重要指標です。

返済比率が 88％ → 72％ まで改善したことで、安定運用が可能な状態になりました。

今回の洗足物件（2018年購入）は、

と比べると、購入から借換までの期間が短い（6年） ため、返済幅は控えめです。

という理由から、年間CF改善額は

となっています。

借換はキャッシュフロー改善に有効ですが、銀行手数料・司法書士費用・印紙代・仲介手数料といった諸費用が発生します。今回も合計で 約100万円 の費用が掛かっています。

そのため、借換は「何度も繰り返す」ものではなく、費用対効果を慎重に見極める必要があります。特に、経過年数が短い物件は改善幅が限定的になりやすいため、今すぐに借換を行うべきか、残債をもう少し減らした後に実行すべきかの判断が重要です。

以下の「借換シミュレーション」では、今のローン条件と借換時の条件を入力することで、どの程度CFが改善するかを確認できますので、あなたの投資判断にご活用ください。

今回の借換により、突発的な空室や設備故障が無ければ黒字運用が可能な状態になりました。今後は、自己資金を追加投入せずとも安定運用できる目安である返済比率60％以下を目指すことが、この物件の次のゴールです。