前回（ワンルーム投資 | 35年ローンという果てしない時間 | マンション投資 ～失敗からのリカバリー～）は、35年ローンを借りて月々マイナス収支で運用したとしてもローン完済を待てば毎月家賃収入が得られることをお話ししましたが、決してこのやり方を推奨しているわけではありません。
先ずは35年となると資産形成の道のりが長すぎて心が折れる・・・という心理的な心配に加えて、マイナス収支には注意しなくてはならない点が多々あるからです。
・設備（エアコン・給湯器・トイレ、等）が故障した時には追加で修理代が掛かること
・賃借人が退去した時には新たな賃借人のためのクリーニングや修繕の費用がかかること
・空室期間中は自己資金からローン返済しなくてはならないこと、等
そもそも、”投資”は資産形成のために行うもの。”リターン”が35年後となるのは遅すぎます。将来の年金代わり、保険の代替が目的であればこのままでも結構ですが、資産形成の手段として不動産投資を考えた時に月々のキャッシュフローを早期に黒字化する必要があります。定期的にプラスのキャッシュフローが発生する状態し、生み出したキャッシュを再投資することで資産拡大のスピードを加速させることができるからです。
そのための手段として、購入時の頭金投入、返済期間中の繰上返済、借換、が挙げられます。
頭金の投入
以下の物件を例に話をしたいと思います。
物件概要：1985年築、16.5㎡、都内駒澤大学駅徒歩6分
家賃収入：62,000円
管理費 ：▲5,500円
修繕積立金：▲5,000円
管理代行手数料：▲3,300円
ローン期間30年、金利2.0％
- 頭金ゼロの場合：
- 月々収支：▲2,808円
- 頭金300万円の場合：
- 月々収支：＋8,281円
- 年間収支：＋99,372円
頭金300万円を投入することで、約10万円/年のプラスのキャッシュフローを生み出すことができ、少なくとも設備の故障や退去時の原状回復費等の想定外の出費に対する備えとすることができます。仮に、毎年発生するキャッシュフロー10万円全額を毎年繰上返済した場合、当初の返済期間30年から6年3か月短縮され約23年9か月でローン完済となり、フルの家賃収入を6年3か月前倒しで獲得することができるようになります。
