「35年ローンという果てしない時間」で、35年ローンを借りて月々マイナス収支で運用したとしてもローン完済を待てば毎月家賃収入が得られることをお話ししましたが、決してこのやり方が良いと考えているわけではありません。マイナス収支での運用はリスクが高いためです。
マイナス収支のリスク
35年ローンとなると資産形成の道のりが長すぎて心が折れる・・・という心理的な心配に加えて、マイナス収支には注意しなくてはならない点が多々あります。
現在都心のワンルームマンションに投資する場合、近年の物件価格の上昇もありフルローンで購入すると新築は勿論、中古であってもマイナス収支となることが殆どです。
マイナス収支の状態で物件を購入すると、月々の補填に加えて以下のような追加負担も発生します。
- 不動産取得税（購入後一回）
- 固定資産税・都市計画税（毎年）
- 設備（エアコン・給湯器・トイレ、等）故障時の修理費（随時）
- 退去時の原状回復費（随時）
- 空室期間中のローン支払（随時）
当初は大丈夫だと思って投資を開始したとしても、月々のマイナス収支の補填に加えて上記の追加負担を長期的に継続するのは決して軽いものではなく、マイナス収支での運用はリスクが高いです。
特に継続できなくなって売却となった時に残債＞売却価格だった場合、これまでの月々のマイナス収支や臨時出費の累積に加えて最後に大きな売却損が発生する危険もあります。
こうした事態に陥らないように、投資初期に頭金を投入し月々のキャッシュフローをプラスの状態で運用する、今マイナスの場合は繰上返済や借換をすることで黒字化を目指すべきです。
プラス収支で運営する場合のメリットは、臨時出費への備えとすることで運営が安定することに加えて、生み出したキャッシュを繰上返済に充てることで収支が改善、更なるキャッシュフローの増加をもたらします。このプラスCFを再投資するサイクルを繰り返すことで資産拡大のスピードを加速させることができます。
頭金投入の事例
以下の物件を例に話をしたいと思います。
物件概要：1985年築、16.5㎡、都内駒澤大学駅徒歩6分
家賃収入：62,000円
管理費 ：▲5,500円
修繕積立金：▲5,000円
管理代行手数料：▲3,300円
ローン期間30年、金利2.0％
- 頭金ゼロの場合：
- 月々収支：▲2,808円
- 頭金300万円の場合：
- 月々収支：＋8,281円
- 年間収支：＋99,372円
頭金300万円を投入することで、約10万円/年のプラスのキャッシュフローを生み出すことができ、少なくとも設備の故障や退去時の原状回復費等の想定外の出費に対する備えとすることができます。仮に、毎年発生するキャッシュフロー10万円全額を毎年繰上返済した場合、当初の返済期間30年から6年3か月短縮され約23年9か月でローン完済となり、フルの家賃収入を6年3か月前倒しで獲得することができるようになるのです。
