失敗＝終了ではない
私は20年のワンルーム投資の中で多くの失敗や判断ミスをしましたが、失敗を教訓に改善し継続してきたことで、現在月々プラス収支の状態に改善することができました。このページでは、私が経験したワンルーム投資の失敗事例と失敗から得た教訓を紹介します。
※多くの失敗はリカバリーする方法が存在する一方で、中には一発アウトとなる致命的な失敗もありますので、ご注意ください。
リカバリー可能な失敗
資金計画の失敗
頭金を投入せずに購入
新築ワンルームをフルローンで購入すると、都心の物件はほぼすべてマイナス収支になります。ワンルーム投資は、頭金10万円を支払えばフルローン、または諸経費（物件価格の7～8％程度）も含めたオーバーローンの銀行融資が付き、購入のハードルは高くありませんが、マイナス収支での運用にはリスクが伴うことから、プラス収支となるよう投資初期に頭金を投入すべきです。すでに投資中の場合は、繰上返済や借換による収支改善を検討されるのが良いと思います。
- 参考記事：
物件選定の失敗
立地条件が悪い物件に対するサブリース契約
2013年に西武池袋線沼袋駅から徒歩13分・半地下の1階の物件を購入しました。他の物件と比べて安価でしたが、とにかく人の付きが悪い物件で、立地条件の悪さに加えて半地下物件という悪条件が重なり、半年ほど空室が続いた後にサブリースに切り替えました。但し、サブリース契約は、対象物件の過去入居状況から実質家賃を算出した後、業者の利益が控除された家賃設定となるため、空室対策にはなりません。
この物件も新築でしたが、物件の実力を見極めるために中古物件を購入すべきでした。
- 参考記事：
- 「物件の選び方：サブリースが必要な物件は避ける 」
- 「借換事例4：練馬区沼袋（2013年購入）」…担保評価が伸びず、借換効果も限定的
- 「物件購入～業者はゴール、個人投資家はスタート」…利害関係が一致する業者選定が大事
致命的な失敗（リカバリー不可能な失敗）
契約違反
住宅ローンで購入
2005年に初めて購入したワンルームマンションは住宅ローンを使用しました。今でも稀に住宅ローンで提案してくる業者がいると聞きますが、投資家のリスクを顧みず自社の販売を最優先するような業者とは一切付き合わないべきです。
二重契約
2012年に追加で新築ワンルームを2室購入しましたが、結果的に二重契約（1つの不動産取引に対して、異なる内容の契約書を2通作成して金融機関を欺く違反行為）となりました。当時は業者から値引きを受けたと認識していましたが、最近情報収集する中で当時不正行為をしていたことに気づきました。既に他行に借換を行い、当初のローン契約は終了していますが、住宅ローンの事例と同様に投資家のリスクを顧みず自社の販売を最優先するような業者とは一切付き合わないべきです。
- 参考記事：「失敗事例：二重契約」
これまでの失敗経験から学んだこと
上記の通り、2005年の不動産投資開始から様々な失敗を経験してきました。これらの失敗を基に共有したいことが3点あります。
勉強すること
これは絶対です。上記のような失敗を同じ不動産業者に対し何度も繰り返してしまったのはなぜか、と考えた時に、そもそも業者の提案を断りきれずにワンルーム投資を開始したこともあり、取組姿勢が消極的であったことが原因でした。但し、知らなかったでは済まされないのが大人の社会。本人が知らない間にリスクを負わされているということがあり得るのがこの業界。投資はすべて自己責任であり、取り組む以上は徹底的に勉強すべきです。
知識を補完する
百戦錬磨の不動産営業マンにとって知識ゼロのサラリーマンはネギを背負ったカモ以外の何物でもありません。我々素人との知識・経験の差は桁違のため、業者が説明するロジックを論破することは難しいのが現実。とはいえ、業者の提案内容が唯一絶対のものではありません。
不足する知識・経験を補完するための手段として複数業者間の提案比較が有効です。「今複数の業者から提案を受けているので良かった方から購入します」と言えば即断即決は避けられますし、実際に両社の提案を比較することで判断の軸を持つことができます。また、複数業者の提案比較を通して自身の知識を短期間で高めることもできます。
諦めないこと
これは今マイナス収支で苦しんでいる方にお伝えしたいことです。
最近、マイナス収支に苦しんでいる個人投資家向けに売却を煽る業者が溢れています。不安を煽り安値で売却させた後に別の個人投資家に利益を乗せて転売する、個人投資家が損をして売却することが中古買取業者のビジネスチャンスになっています。
巷では「ワンルーム投資は儲からない」と言われています。頭金10万円で参入できる投資のため、多くの素人投資家が参加していますが、きちんと勉強して知識を身に着けている投資家は僅かだと思います。そのため、質の悪い不動産業者であっても利益を上げることができていると思います。
逆に言うときちんと勉強すれば、成功率は飛躍的に上がる筈です。このサイトは、自身の失敗経験や情報収集を基に自身が給与収入一本から収入の柱を増やすための知識整理と共に、同じような失敗をされている方もリカバリーの方法があることをお伝えしたいと思い立ち上げました。
今後も情報発信を続けていきますのでよろしくお願いいたします。