【借換事例4】練馬区沼袋｜担保評価不足でも年間＋8.5万円の改善に成功

2013年に購入した練馬区沼袋駅徒歩13分の物件を2025年に借換した事例です。今回の借換では、金利低下 と 返済期間の再設定 により、年間収支が大きく改善しました。

ただし、担保評価が残債を下回ったため、他の借換事例とは異なり、一部を無担保ローンで組み直す必要があった点 が特徴です。

借換で改善した2つのポイント

借換前の金利は 2.686％。借換後は

と、いずれも金利が低下し、返済額が軽くなりました。

購入から12年が経過していたため、借換前の残存期間は 23年。借換後は以下の2本立てに再構成されました。

本来であれば、返済期間を長く取るほど返済額は下がるため、32年で一本化したかったところですが、担保評価が残債を下回ったため210万円を無担保ローンに分離する必要がありました。

以下の図は、借換前後の収支・金利・返済期間の変化をまとめたものです。

購入当初（新築時）は 年間▲12.7万円 の赤字でした。その後12年間で 元金を約500万円返済 しており、借換時点の残債は1,366万円。借換後は、諸費用が上乗せされつつも借入総額は 1,440万円 に抑えられています。

借換により、年間▲12.7万円 → ▲4.2万円（＋8.5万円改善）まで改善しました。

無担保ローン210万円については、今後繰上返済を検討中です。

返済比率（ローン返済額 ÷ 家賃収入）は、不動産投資の安全性を測る重要指標です。

借換前：107％（63,863円 ÷ 59,500円）
→ 家賃収入だけではローン返済を賄えず、ローン返済だけで赤字になる状態
借換後：95％（56,754円 ÷ 59,500円）
→ ローン返済は家賃収入でカバーできる水準に改善。ただし、管理費・修繕積立金（6,220円）までは賄えないため、最終的な月間収支は▲3,474円の赤字。

借換により返済比率は改善したものの、「返済は回るが、運営コストまではカバーできない」という予断を許さない状態です。

今回の沼袋物件（2013年購入）は、以下の物件と比べると改善幅が控えめです。

理由は次の通りです。

それでも、年間＋8.5万円の改善 は十分に意味があります。

今回の借換により、赤字幅が年間▲12.7万円 → ▲4.2万円まで大きく縮小したため、今後は月々収支の黒字化と自己資金を追加投入せずとも安定運用できる基準である返済比率60％以下を目指しながら、より安定した運用を目指していくフェーズに入ります。

そのためには、

といった打ち手を、中長期的に検討していくことになります。