【繰上返済事例1】練馬区・沼袋｜借換→繰上返済で年間＋21.9万円改善

前回の記事（借換事例4：練馬区沼袋）では、2013年購入 → 2025年借換によって年間収支が＋8.5万円改善したところまでを紹介しました。

ただし、借換後の返済比率は95％。管理費・修繕積立金を含めると、月間▲3,474円の赤字が残っていました。今回の記事では、

を、実際の数字を使って解説します。

借換後も赤字が残った理由｜無担保ローン210万円が重かった

借換により返済額は下がったものの、担保評価不足により210万円が無担保ローン（2.525％・20年）となりました。借換後の返済額は以下の通りです。

家賃 59,500円では返済は回るものの、管理費・修繕積立金（6,220円）を含めると 収支は▲3,474円と赤字が継続という状況でした。

担保評価が十分で、1,360万円を全額有担保（2.35％・32年）で借換できていた場合、返済額は以下の通りでした。

この場合の月間収支は＋1,680円とギリギリ黒字となっており、無担保ローンが無ければ繰上返済が不要だった可能性が高いです。

実際の借換（有担保＋無担保）では、借換後も 月間▲3,474円の赤字 が続いていました。

そこで、借換後はまず 1年間、無担保ローンを通常返済し約10万円の元金を返済。残債が約200万円になったタイミングで、残りを繰上返済し、無担保ローンを完済しました。

借換前の返済額と比べると月間18,263円、年間219,156円の改善となり、赤字は完全に解消されました。

200万円の繰上返済により、年間収支は219,156円改善。この時の投資効果（ROI）は、10.9％（＝ 219,156円 ÷ 2,000,000円）、極めて高い確定利回りとなります。

借換前の返済額 63,863円を基準に、200万円繰上返済した場合の返済額を比較すると以下の通りです。

返済比率（ローン返済額 ÷ 家賃収入）の推移は以下の通りです。

借換で「返済は回る状態」に改善し、無担保完済で「運営コストも賄える水準」に近づきました。

借換だけでは改善しきれないケースでも、高金利部分の繰上返済を組み合わせることで、キャッシュフローは大きく改善できます。