不動産投資投資の成否は物件選定がカギを握るといっても過言ではありません。本シミュレーションでは、投資候補物件の収益力を総合評価することができます。

このシミュレーションで分かること

レバレッジが効いているか（A/B/C/D判定）

利回りと金利の関係から、レバレッジがプラスに働くか／逆効果になるかを判定します。

返済比率・CCR・DSCRなどの安全性

• 返済比率（年間返済額 ÷ 家賃）
• CCR（自己資金利回り）
• DSCR（返済余裕率）

これらは 金融機関が融資判断で重視する指標であり、 投資家にとっても「破綻しない投資」を判断する基準になります。

10年後の資産増加見通し

• 元本返済による資産増加（潜在CF）
• 現金収支（表面CF）
• 10年後のローン残債
• 10年後の純資産（Equity）

長期でどれだけ資産が増えるかを数値で把握できます。

価格交渉・金利交渉の改善余地

購入前に

• 「いくら下がれば買いか？」
• 「金利が何％なら黒字化するか？」 を逆算できます。

このシミュレーションの使い方

1. 物件価格・家賃・経費などを入力
2. ローン条件（借入額・金利・期間）を入力
3. 「シミュレーション実行」をクリック
4. 収支・安全性・レバレッジ・資産推移が自動計算されます

注意事項（重要）

本シミュレーションは概算であり、 実際の融資条件・諸費用・税金などにより結果は変動します。 最終的な投資判断はご自身の責任で行ってください。

シミュレーションツール一覧：
＜不動産投資シミュレーション＞

• 不動産投資シミュレーション
  投資候補物件の収益力を総合評価する“最初に使うべき”ツール。
• 金利上昇シミュレーション
  金利変動が返済額・キャッシュフローに与える影響を定量的に把握。
• 借換シミュレーション
  金利差・返済期間・毎月返済額の変化を数値で比較し、改善幅を可視化。
• 繰上返済シミュレーション
  繰上返済が返済比率にどう効くかを具体的に確認。
• 返済スノーボール（繰上返済 vs 積立投資）
  繰上返済の効率を、積立投資の複利成長と比較できる分析ツール。
• 家賃改善シミュレーション
  家賃UPが収益還元法でどれだけ物件価値を押し上げるかを可視化。
• ワンルーム投資の節税効果
  巷で語られる“節税メリット”の実態を数値で検証。

＜株式・資産形成シミュレーション＞

• 投資利回り比較シミュレーション
  不動産・株式・債券など、複数の利回りを横並びで比較。
• バフェット流株価予測ツール
  企業価値・利益成長率から将来株価を推計する本格的モデル。
• 増配株シミュレーション
  配当成長率・利回り・再投資効果から将来の配当収入を予測。
• FIREシミュレーション
  資産推移・取り崩し率・運用利回りからFIREまでの時間を予測。

＜住宅購入 × 資産運用シミュレーション＞

• 頭金 vs 運用シミュレーション
  住宅購入資金を「頭金に入れる」パターンと「運用に回す」パターンで比較。