不動産投資で最も避けるべきリスクは「空室」だとよく言われます。私自身も空室リスクを恐れ、2013年に購入した物件でサブリース契約に頼った経験があります。
しかし結論から言うと、サブリースは空室リスクを解決する手段ではないということ。
この記事では、私が実際に経験したサブリースの落とし穴と、同じ失敗を避けるために「どんな物件を買ってはいけないのか」を解説します。
苦いサブリース体験：空室が続き、已む無く契約へ
2013年に購入した物件は、
- 練馬区沼袋駅徒歩13分
- 1階（半地下）
という条件で、競争力が高いとは言えませんでした。
案の定、空室期間が長期化し、心理的に耐えられずサブリースへ切り替えました。サブリースとは、手数料を支払う代わりに毎月一定額の家賃が保証される仕組みで、”家賃保証制度”とも呼ばれます。契約当初は「空室を気にしなくていい」という安心感がありましたが、その後、サブリースには構造的な問題が多いことを痛感しました。
サブリース手数料は割高、空室より損をすることも
サブリース手数料は一般に10～20％。私の場合は15％でした。
しかし、ここに大きな落とし穴があります。
サブリース手数料は「空室リスクを織り込んだ価格」
サブリース業者は空室があっても利益が出るように保証家賃を設定します。つまり、空室があってもなくても、投資家側は“常に損をする構造” になっています。心理的には空室の手出しが辛いですが、サブリースにすると さらに家賃収入が削られる のです。
結論：サブリースは空室リスク対策にはならない。
本当の収支が見えない。情報の非対称性が大きい
サブリース契約では、以下の二重構造になります。
- 投資家 ⇔ サブリース業者：保証家賃
- サブリース業者 ⇔ 入居者：実際の家賃
投資家は、
- 実際の入居者がいくらで借りているのか
- 空室率はどれくらいなのか
を知ることができません。
特に現在のように家賃相場が上昇している局面では、保証家賃が相場に見合っているか検証できないため、交渉でも不利になります。
サブリースの解約は極めて難しい
サブリース業者は「賃借人」という立場になるため、借地借家法によって強く保護されます。本来は弱い立場の入居者を守るための法律ですが、実際にはサブリース業者がその保護を受ける形になっています（法律を悪用している）。
私の契約では、「解約には半年分の保証家賃の支払いが必要」と記載されていますが、その金額を払えば解除できるわけではなく、業者の同意が必須です。
売却時にも大きなデメリット
サブリース物件は以下の理由で売却価格が下がります。
- 収益還元法で価格が決まるため、保証家賃が低いと物件価格も下がる
（家賃1,000円の違いで物件価格は約30万円変動） - サブリース契約物件は買い手から敬遠される
私の物件も毎月赤字ですが、今売却すると損失が出るため、「売却価格 ＞ ローン残債」になるまでは保有するしかありません。
現在も
- サブリース契約の解除
- 解除できなければ保証家賃の改定
を交渉中ですが、簡単には進んでいません。
まとめ：サブリースが必要な物件を買わないことが最大の防御
振り返ると、私がサブリースに頼らざるを得なかった原因は明確です。
物件の競争力を正しく見極められなかったこと
サブリースは「空室リスクを消す魔法」ではなく、**競争力の低い物件を買った結果として生まれる後処理**に過ぎません。同じ失敗を避けるために、私が考える物件選定のポイントは以下の記事で詳しくまとめています。
・「ワンルーム投資の物件選び｜初心者が失敗しない5つの基準」
・【警告】初めての不動産投資で無知が招く本当のリスクを実体験から解説
この記事は「不動産投資の基礎」シリーズの 第10回 です。
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