残債より高く売れたのに税金で赤字？マンション売却時の危険な誤解

※この記事は「リカバリー（改善）」シリーズの第9回です。

「売却価格が残債を上回れば利益が出る」と考えてしまう人は少なくありません。しかしこれは、マンション売却で最も危険な誤解の一つです。

実際の売却益（譲渡所得）は、
売却価格 − 取得費（土地・建物簿価＋購入時諸費用）− 譲渡費用
で決まります。
つまり、売却価格 − 残債 ではありません。

そのため、残債より高く売れたとしても簿価が大きく下がっていると売却益が発生し、税金によって手残りがマイナスになる“逆転現象”が起り得ます。

なぜ誤解が生まれるのか

残債と損益は無関係

「売却価格ー残債＝利益」という説明を受けることがありますが、実際の損益計算に残債は関係しません。損益はあくまで、

売却価格 −（簿価＋購入時諸費用＋売却時諸費用）

で決まります。

減価償却で簿価が大きく下がる

不動産は「土地」と「建物」に分かれ、価値が減るのは建物だけです。建物は減価償却され、簿価（帳簿上の価値）が下がっていきます。減価償却は節税メリットがありますが、売却時には次の影響を与えます。

• 建物簿価が下がる
• 売却価格との差が大きくなる
• その差が「譲渡所得（売却益）」として課税対象になる
• 結果として、残債より高く売れても税金で赤字になることがある

つまり、減価償却は“節税メリット”と“売却時の税負担”がセットになっている仕組みです。

「帳簿上の売却益」と「手残り」は別物

図の通り、売却時には2つの観点があります。

税務の観点（帳簿上の売却益）

• 売却価格
• 取得費（簿価＋購入時諸費用）
• 譲渡費用

この差額が「譲渡所得（売却益）」となり、課税対象になります。

キャッシュフローの観点（手残り）

• 売却価格
• 売却時諸費用
• 残債
• 税額

これらを差し引いたものが、実際に手元に残るお金です。この2つは一致しません。簿価が大きく下がっていると、帳簿上は利益が出て税金が発生し、結果として 手残りがマイナスになることがある のです。

業者は残債ベースで説明しがち

再販業者は早く買い取りたいので、

• 残債より高く買い取れます
• 今ならプラスで売れます

と説明することがあります。しかし、売却後の確定申告で納税が発生し、最終的に赤字となる可能性について触れないケースが多いのが実情です。

所有期間による税負担の違い

ワンルームマンション売却時の税率は、所有期間が「5年以下」か「5年超」かで大きく変わります。
※保有してから1月１日を６回迎えると「５年超」となります。

所有期間	税率（所得税・復興特別所得税・住民税）
5年以下（短期譲渡所得）	39.63％
5年超（長期譲渡所得）	20.315％

まとめ：売却判断は「残債」ではなく「簿価」で行うこと

• 売却価格と残債だけで判断するのは危険
• 中古マンションは耐用年数が短いため簿価が急落し、税金の逆転現象が起きやすい
• 業者は税金の話をしないことが多い
• 損切りを避けるには簿価ベースの判断が必須

この記事とシミュレーターが、あなたの資産を守るための“防御ツール”になれば幸いです。

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