ワンルーム投資の節税効果について解説します。
なぜ「節税効果」が注目されるのか
ワンルーム投資では「節税になる」とよく言われます。これは、不動産所得が赤字になった場合に給与所得と合算できる「損益通算」という仕組みによるものです。所得税や住民税の負担が軽くなるため、投資家にとって魅力的に映ります。
損益通算の仕組み
給与所得と不動産所得の合算
ワンルーム投資の節税は、給与所得から不動産所得（マイナスを想定）を控除することで所得を下げることで、すでに収めた税金の一部が還付されることを指します。例えば、給与所得が1200万円、不動産所得が▲400万円の場合、合算後の課税所得は800万円となり、税額が減少します。これが「節税効果」と呼ばれるものです。
還付金の試算
以下の空欄に給与所得と不動産所得を入力すると、還付金の概算金額の計算ができますのでご活用ください。
【使い方】 ①年収を入力→②不動産所得を入力→③”計算”ボタンをクリック
給与＋不動産所得 税額比較
不動産所得の算出について
不動産所得は以下の数式で表されます。
不動産所得＝家賃収入ー運営費（管積金・支払利息・修繕費等）ー税金ー減価償却費
緑字部分が実際の運営上のキャッシュフロー、青字部分がキャッシュアウトを伴わない帳簿上の赤字です。
減価償却費というキャッシュアウトを伴わない支出を費用として計上することができるため、減価償却費による還付金は実際の収支改善に大きく寄与します。
一方、減価償却費がキャッシュフロー改善に寄与する期間は有限（※）のため、還付金に頼らず不動産投資自体のキャッシュフローがプラスとなる健全な運営を目指すべきです。私は不動産投資のキャッシュフロー改善を加速させるために還付金は繰上返済に回しています。詳細に関しては別途解説しようと思います。
※減価償却費は、保有する物件価値（土地・建物）のうち建物分が対象となります。建物部分は更に躯体・設備に分けることができます。新築ワンルームの場合、躯体の償却期間は47年・設備の償却期間は15年で、この期間中であれば費用として計上することが可能。
※減価償却費＜元本返済額となると、”キャッシュアウトを伴わない支出”→”キャッシュインを伴わない収益”が発生する状態に転換、これをデッドクロスと呼びます。
まとめ：ワンルーム投資の節税効果の基本
今回はワンルーム投資における節税効果の概要を紹介しました。節税効果とは、収益の発生に伴い生じる税金支払を合理的に抑制することが本来の意味ですが、ワンルーム投資の営業マンが発する”節税効果”は、販売する物件の収益力が低いために多くのケースで赤字となることを念頭に、”赤字分の一部を取り戻す”という意味になります。投資しても赤字となる物件には投資したくないですよね。一方で、節税効果を戦略的に活用することでキャッシュフロー改善速度を加速することも可能です。次回以降は戦略的節税に向け深堀していきたいと思います。
