残債より高く売れたのに税金で赤字？マンション売却時の危険な誤解

「売却価格が残債を上回れば利益が出る」と考えがちです。しかしこれはマンション売却で最も危険な誤解です。

実際の売却益（譲渡所得）は、
売却価格 − 取得費（土地・建物簿価＋購入時諸費用） − 譲渡費用
で決まります。つまり、売却価格 − 残債 ではありません。

そのため、残債より高く売れたとしても簿価が大きく下がっていると売却益が発生し、税金によって赤字に転落する“逆転現象”が発生することがあります。

特に中古マンションは減価償却が大きく、簿価が急激に下がるため残債との差が広がりやすいのが特徴です。売却益の計算方法を理解していないと、購入時に高値掴み → 売却時に損切り → 納税でさらに損という三重苦に陥る可能性があります。

そこで今回、ワンルームマンション売却時の損益を計算できるツールを作りました。このツールでは税額も考慮した最終的な手残りを計算することができ、また損切りを回避するにはいくら以上での売却が必要かも試算できます。保有物件の売却判断にご活用ください。

誤解が生まれる理由

残債と損益は無関係

マンション売却でよくある誤解が、「売却価格 − 残債 = 利益」 という考え方ですが、以下の売却益の計算式の通り、実際には残債は損益と関係しません。

減価償却で簿価が大きく下がる

マンションの売却損益を考えるうえで欠かせないのが、建物部分の減価償却です。不動産は「土地」と「建物」に分かれますが、価値が減っていくのは建物だけであり、税務上は毎年少しずつ費用として計上します。これが減価償却です。減価償却が進むほど、建物の簿価（帳簿上の価値）が下がっていきます。

減価償却は毎年の節税には役立ちますが、売却時には次のような影響を与えます。

• 建物簿価が下がる
• 売却価格との差が大きくなる
• その差が「譲渡所得（売却益）」として課税対象になる
• 結果として、残債より高く売れても税金で赤字になることがある

つまり、減価償却は“節税メリット”と“売却時の税負担”がセットになっている仕組みだと理解しておくことが重要です。

業者が残債基準で説明する

不動産再販業者は早く買い取りたいため、「残債より高く買い取れます」・「今ならプラスで売れます」と説明しますが、売却後の確定申告で納税が発生すること、その結果トータルの収支がマイナスとなる可能性について説明しないケースが多いです。

所有期間による税負担の違い

ワンルームマンションを売却した際の税率は、所有期間が「５年以下」と「５年超」の二つで大きく異なります。「5年超」となるのを待って売却すると税率が約半分になります。
※所有期間は厳密ではなく、保有してから1月１日を６回迎えると「５年超」となります。

所有期間	税率（所得税・復興特別所得税・住民税）
5年以下（短期譲渡所得）	39.63％
5年超（長期譲渡所得）	20.315％

まとめ：売却判断は「残債」ではなく「簿価」で行うこと

• 売却価格と残債だけで判断するのは危険
• 中古マンションは耐用年数が短く簿価が急落するため、税金の逆転現象が起きやすい
• 業者は税金の話をしないことが多い
• 損切りを避けるには簿価ベースの判断が必須

この記事とシミュレーターが、あなたの資産を守るための“防御ツール”になれば幸いです。