この「資産形成戦略」シリーズでは、黒字化後の物件をさらに強くし、長期的に資産を最大化するための“攻めの戦略” を体系的に整理しています。
「不動産投資って本当に儲かるの？」
「株式投資と比べてどっちが得なの？」
「利回りはどれくらい？」
この疑問は、投資を始める人なら誰もが一度は考えるテーマです。SNSでも「不動産派 vs 株式派」の議論は絶えませんが、実は 数字で比較している人はほとんどいません。
本記事では、不動産投資と株式投資を“同じ自己資金”で比較できるシミュレーションツールを使い、どちらがどれくらい増えるのかを徹底的に可視化します。
不動産投資と株式投資の違いをまず整理する
不動産投資の特徴
- 家賃収入がある
- 管理委託費・修繕積立金などの支出がある
- 空室リスクがある
- 元本返済が“強制貯金”になる
- 繰上返済で資産拡大スピードが加速する ←重要
不動産投資の本質は、「借金を返しながら資産を増やす仕組み」 にあります。
株式投資の特徴（S＆P500、オルカンなどの投資信託を想定）
- レバレッジなし
- 配当はあるが家賃ほど安定しない
- 支出がほぼない
- 市場変動が大きい
- 長期で平均 5〜7% 程度の成長が期待される
株式投資の本質は、「市場の成長を取りにいくシンプルな投資」 です。
不動産 vs 株式を“同条件”で比較
以下のツールでは、次のような比較ができます。
- 不動産投資の純資産推移
- 株式投資の資産推移
- 自己資金に対する最終利回り（ROE）
- 年平均利回り（CAGR）
- グラフでの視覚的比較
- 年次の詳細表（残債・元本・繰上返済額・CF など）
不動産投資（＋繰上返済） vs 株式投資（積立）
物件情報
ローン条件
運用条件
株式条件
年次推移
| 年 | 不動産投資 | 株式投資 | 自己資金累計 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 期首残債 | 利息 | 元本 | 繰上返済額 | 期末残債 | CF | 純資産 | |||
不動産＋株式資産グラフ
不動産の実質利回り3.9% vs 株式7%：なぜ最終利回りが同じになるのか？
今回の初期値では、
- 株式利回り：7%
- 不動産の実質利回り：3.9%
となっています。普通に考えれば、「株式7%の方が圧倒的に有利では？」と思いますよね。しかし実際のシミュレーションでは、完済時の最終利回り（ROE）はほぼ同じになる。理由は以下の通りです。
理由①：不動産は「物件価格」に対して利回りが出る
株式は自己資金に対して利回りが出る。不動産は物件価格に対して利回りが出る。自己資金10万円で2,000万円の資産を動かすため、利回り3.9%でも自己資金効率（ROE）は跳ね上がる。
理由②：元本返済が純資産を押し上げる
借入返済の中に含まれる元本返済分は支出ではなく純資産の増加。株式にはこの仕組みがない。
理由③：繰上返済が資産拡大スピードを加速する
繰上返済は、
- 負の複利（利息）を止め
- 元本の減りを加速し
- 純資産の増加スピードを上げ
- 返済比率を下げ
- 追加融資の余力を作る
という 資産形成の加速装置。この効果が、株式7%と不動産3.9%の差を埋める最大の要因。
不動産 vs 株式の特徴比較図
| 観点 | 不動産投資 | 株式投資 |
| 投資の仕組み | レバレッジ（借入）で大きな資産を動かす | 自己資金のみで運用 |
| 収入 | 家賃収入＋元本返済 | 株価上昇＋配当 |
| 支出 | 管理委託費、管理費・修繕積立金など | ほぼゼロ |
| リスク | 空室・修繕・災害・金利上昇 | 市場変動 |
| 手間 | 管理会社とのやり取りなど | ほぼ放置 |
まとめ：どちらが得かは“条件次第”
- 不動産はレバレッジ＋元本返済＋繰上返済でROEが高くなりやすい
- 株式はシンプルで手間が少ない
- どちらが得かは「自己資金」「家賃」「金利」で変わる
- だからこそ、シミュレーションが重要
あなたの条件で試してみることで、最適な選択が見えてきます。
👉 前の記事：
不動産投資の最適解：インカム複利を主軸にキャピタル複利で時間短縮する戦略
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