不動産投資のお金の流れを理解する
不動産投資では、購入した不動産を入居者に貸し出すことにより得られる家賃収入を、銀行のローン返済に充当することで、自己資金の数倍の投資をすることができます。
全額自己資金で購入するケースは殆どなく、通常は頭金のみを自己資金から捻出し、残りを金融機関から融資を受けることで、自己資金の数倍の金額の物件を購入することができます（「レバレッジ効果」）。例えば、自己資金200万円で2,000万円の物件を購入する場合、自己資金に対して10倍のレバレッジを掛けたことになります。月々のローン返済は入居者の家賃から充当します。
以下は、東京23区の築浅中古区分マンションを購入した例です。
2025年現在の東京23区中古ワンルームマンションの月々の家賃収入は、凡そ物件価格の4～5％。これに対して運営上の出費は、金融機関へのローン支払、マンションの管理費・修繕積立金（共用部の清掃やエレベータ等の設備の管理・故障対応、15～20年周期で発生する大規模修繕工事、等）、管理代行手数料（専有部、つまりお持ちの物件の家賃集金代行や室内の設備故障の修理手配、空室時の入居付けや契約手続の代行、等）、退去後の修繕費・原状回復費、毎年の固定資産税・都市計画税の支払などがあります（参考：「ワンルーム投資の収益構造」）。
上記は、頭金10万円で区分ワンルームマンションを購入したケースですが、月々の収支は12,234円のマイナス。これでは投資する意味がないのでは、と思うのではないでしょうか。
キャッシュフローと純資産
マイナス収支で不動産投資を始めてしまって苦労されている方は多いと思いますが、二つの側面で捉える必要があります。
一つ目は純資産の観点。YouTube等でマイナス収支に耐えるよりも売却を勧める動画が溢れていますが、焦って売却する前に考えるべきことがあります。上記の例では毎月12,234円のマイナスですが、同時に毎月毎月ローンの残債も減っていきます。最初の月の元本減少分は34,401円。表面キャッシュフローはマイナスですが、毎月元本減少分34,401円とマイナスキャッシュフロー12,234円の差引22,167円分は純資産が増加することになります。これを10年続けたとすると以下のようになります。
・残債：16,334,307円
・元本削減分（＝純資産）：4,565,693円
・10年間の手出し：1,568,080円（=頭金10万円＋12,234円/月ｘ12か月ｘ10年間）
10年間の手出し156万円に対し元本が456万円減少しますが、元本返済分は純資産ですので、10万円を投資して10年後に456万円の純資産ができる、という意味になります。
ワンルームマンションの価値は、土地＋建物の合計です。建物の価値は時間と共に減少しますが、土地の価値は棄損しません。そのため、経年劣化に伴う物件価格の下落スピードよりも残債の減少スピードの方が速くなります。損益分岐点を迎えるまで月々の出費に耐えられるのであれば、利益が出るまでじっくり待つべきです。
新築と中古
新築マンション価格は建築費に加えてディベロッパーの利益や販売のための広告宣伝費が上乗せされるため割高です。購入した入居者が入った瞬間に中古となり新築プレミアムが無くなること、他の近隣物件との競争により物件価値が適正水準に補正されることにより、最初の10年程度で売却価格が急激に下落し、15年～20年を経過すると物件価格の下落が穏やかになります。
そのため、割高な新築物件ではなく15年～20年経過後の中古マンションを購入した方が損益分岐点を早く迎え、高い投資利回りが期待できます。
借換という選択肢
すでに新築を購入し、月々のマイナス収支に苦労されている場合であっても、5年～10年程度経過していれば、借換という選択肢があります。従来、購入した不動産業者経由でないと銀行の借換は難しかったのですが、最近はINVASE（不動産投資ならINVASE（インベース））というサイトで借換審査ができるようになりました。INVASEは多くの銀行と提携しており、借換を希望する不動産情報を入力するだけで同社が私たちに成り代わって借換が可能な銀行を探してくれます。借換審査は無料で融資ができた場合に成功報酬を支払う方式となっています。
私はすでに保有する物件のうち5室をINVASEで借換しました。以下の借換事例の通り、新築で購入し12年経過した物件の借換により、月の収支が3万円改善した実績もあります。当初失敗投資であったものが優良な物件に生まれ変わることもありますので、是非お試しいただけたらと思います。
「借換事例1：目黒区（2012年購入） | マンション投資 ～失敗からのリカバリー～」
次の記事：ワンルーム投資の利回り｜表面利回りと実質利回りの違いを徹底解説
参考記事：
ワンルーム投資の利回り｜表面利回りと実質利回りの違いを徹底解説
ワンルーム投資の資金計画｜購入前に必ず確認すべき5つの数字
ワンルーム投資のリスクと対策｜初心者が避けるべき落とし穴
空室リスクを下げる物件選び｜東京23区が強い理由をデータで解説
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