なぜ「節税効果」が注目されるのか
よく、ワンルーム投資の営業マンから「節税対策」という説明を受けます。これは、「損益通算」（不動産所得と給与所得を合算）という仕組みによるもので、不動産所得が赤字になると、すでに収めた所得税が還付されたり来年の住民税負担が軽くなるため、一見投資家にとって魅力的に映ります。
でも、そもそもワンルームマンションを赤字経営して還付金を受けられるのはよいことなのでしょうか？答えはもちろんNOです。営業マンが「節税対策」をアピールするのは、そもそも販売する物件価格が割高か収益性が低いものが多く”赤字になってしまう”ことが多いため、赤字経営の一部を還付金として取り戻すことで見かけ上の収支を良く見せるだけの単なるセールストークでしかないことが多いです。
一方、ワンルーム投資のキャッシュフローはプラスでも、キャッシュアウトを伴わない減価償却費を戦略的に活用することで利益を圧縮する（赤字の場合は還付金を得る）ことが可能です。私はワンルーム投資のキャッシュフロー改善を加速させるために還付金を全額繰上返済に回しています（この方法は後述します）。単なる赤字補填ではなく、支払う税金をコントロールするという経営視点で取り組むことが大切です。
損益通算の仕組み
給与所得と不動産所得の合算
ワンルーム投資の節税は、給与所得から不動産所得（マイナスを想定）を控除することで所得を下げることで、すでに収めた税金の一部が還付されることを指します。例えば、給与所得が1200万円、不動産所得が▲400万円の場合、合算後の課税所得は800万円となり、税額が減少します。これが「節税効果」と呼ばれるものです。
還付金の試算
赤字の理由はさておき、不動産所得を赤字にすると幾らの還付金を受けることができるか試算してみましょう。以下の空欄に給与所得と不動産所得を入力すると、還付金の概算金額の計算ができます。
【使い方】
①年収を入力
②不動産所得を入力
③”計算”ボタンをクリック
給与＋不動産所得 税額比較
不動産所得の算出について
不動産所得は以下の数式で表されます。
不動産所得
＝家賃収入
ー運営費（管理委託費、管理費・修繕積立金、修繕費等、税金）
ー①支払利息
ー②減価償却費
①支払利息：ローン返済額のうちの支払利息。元本返済部分は経費計上できないので注意。
②減価償却費：キャッシュアウトを伴わない帳簿上の赤字。マンションの建物部分の取得費用を耐用年数に分けて毎年経費計上する。減価償却費はキャッシュフロー改善に寄与する期間は有限（※）のため、戦略的に繰上返済や物件買い増しを行うことが大切。
※減価償却費＜元本返済額となると、”キャッシュアウトを伴わない支出”から”キャッシュインを伴わない収益”が発生する状態に転換、これをデッドクロスと呼びます。
まとめ：ワンルーム投資の節税効果の基本
今回はワンルーム投資における節税効果の概要を紹介しました。節税効果とは、収益の発生に伴い生じる税金支払を合法的に抑制する（赤字の場合は還付金を得る）ことが本来の意味ですが、ワンルーム投資の営業マンが発する”節税効果”は、販売する物件価格が割高か、物件の生み出す収益力が低いために多くのケースで赤字となることを念頭に、”赤字分の一部を取り戻す”ことで赤字収支を軽減するという意味になります。投資しても赤字となる物件には投資したくないですよね。一方で、節税効果を戦略的に活用することでキャッシュフロー改善速度を加速することも可能です。次回以降は戦略的節税に向け深堀していきたいと思います。
