頭金を投入することで賃貸経営の安定化と収益の早期化が実現することを述べました。ここでは繰上返済をもう少し掘り下げてみたいと思います。繰上返済は、物件購入時に頭金を捻出する余裕がなかったとしても、計画的に投入することにより大きな効果を生むことができます。上記の物件で、フルローンで購入した後、毎年50万円を繰上返済した場合を見ていきます。
毎年50万円を繰上返済した場合、当初の返済期間30年から15年5か月短縮され約14年7か月でローン完済となり、フルの家賃収入を15年5か月前倒しで獲得することができるようになります。繰上返済に投入したキャッシュは50万円x14回=700万円、初期のローン金額1,380万円のうち680万円は家賃収入から返済された金額になります。この物件の利回りは元々74万円/年÷1,380万円=5.4％でしたが、ローンを活用することで、74万円/年÷700万円＝10.6％に上昇します。この利回りは、S＆P500の平均利回り9％、オルカンの平均利回り7％を上回るものです。
