【借換事例5】武蔵野市三鷹台｜担保評価不足で収支改善は限定的も、元本返済は増加

2016年に購入した東京都武蔵野市井の頭線・三鷹台駅徒歩10分の物件の借換事例です。

今回の借換では、金利低下 と 返済期間の再設定 により返済の質が改善した一方、担保評価が残債を下回ったことにより、収支改善は限定的となりました。

借換で改善した2つのポイント

借換前の金利は 2.575％。借換後は

と、いずれも金利が低下しました。

金利低下により、返済額に占める元本比率が上昇し、返済の質が改善しています。

購入から8年が経過していたため、借換前の残存期間は 27年。借換後は以下の2本立てに再構成されました。

本来であれば、返済期間を長く取るほど返済額は下がるため、30年で一本化したい状況でした。しかし、担保評価が残債を下回ったため、610万円を無担保ローンに分離する必要がありました。

以下の図は、借換前後の収支・金利・返済期間の変化をまとめたものです。

月々のキャッシュフローは借換前▲18,493円→借換後▲19,474円と、わずかに悪化しました。しかし、金利低下により元本返済額は大きく増加しています。

返済の質（元本比率）が改善し、資産形成のスピードは向上しています。

無担保ローン610万円については、今後繰上返済を検討中です。

返済比率（ローン返済額 ÷ 家賃収入）は、不動産投資の安全性を測る重要指標です。

借換前：111％（86,043円 ÷ 77,500円）
→ 家賃収入だけではローン返済を賄えず、返済だけで赤字になる状態
借換後：112％（87,024円 ÷ 77,500円）
→ 担保ローン（55,803円）＋無担保ローン（31,221円）＝87,024円
借換前より返済比率は悪化

ローン返済に加え、管理費・修繕積立金（6,540円）と管理代行手数料（3,410円）も発生するため、最終的な月間収支は▲19,474円の赤字となっています。

今回の三鷹台物件（2016年購入）は、以下の物件と比べると改善幅が小さい結果となりました。

理由は次の通りです。

それでも、元本返済額が増えたことによる資産形成効果は確実に存在するため、実行することとしました。

今回の借換により、返済の質は改善したものの、月間収支は依然として赤字の状態です。今後は、より安定した運用を目指すために以下の対応を検討していきます。

返済比率の改善を進めながら、長期的な収支改善を目指すフェーズに入ります。