私は2005年に北区飛鳥山の新築ワンルームを購入して不動産投資を開始しましたが、実はこの物件は不動産ローンではなく住宅ローンでした。
住宅ローンでの購入は契約違反
住宅ローンを使って不動産投資を行うことは契約違反です。居住目的でない場合は、住宅ローンではなく「不動産投資ローン」が必要です。
発覚すると「資金使途違反」となり、全額一括返済を求められるだけでなく不正利用が信用情報機関に登録され、以後のローン審査に悪影響を及ぼす可能性もあります。発覚しなかったとしても、住宅ローンを利用中の状態だと将来自分が居住用の住宅を購入する場合にローン審査への足枷となります。
もし、不動産業者が住宅ローンでの投資を提案してきた場合は、住宅ローンを使用しないことは勿論、このような投資家のリスクを顧みない業者とは一切付き合わないことをお勧めします。
業者が住宅ローンで提案する理由
現在の住宅ローン金利は変動金利で1.0％以下、一方不動産投資ローンの金利は2.0％前後。住宅ローンで購入すると収支は大きく改善するため、新築・フルローンであっても収支がプラスになることもあり得ます。
つまり、通常よりも低い金利で調達することは、業者にとってはより高い金額で新築ワンルームマンションを売ることができる、結局業者が利益を増やすための手段という訳です。
管理人の事例
2005年に提案を受けた時、私は不動産投資については全くの知識がありませんでした。不動産業者からは、”多くの投資家も使っている方法です”、”銀行も承知しています”、等の説明を受け、結果として住宅ローンで購入することにしました。
一方、”銀行も承知している”はずでしたが、住居として使っていることの証明として、住民票の提示を求められました。不動産業者からは、”一度住民票を投資物件の住所に移してほしい”と言われ、実際に住民票の住所を変更した直後に元の住所に戻すという対応を行いました。
よくよく考えると、投資用不動産業者からの斡旋で住宅ローンを借りるのはいかにも不自然です。当時の業者の説明の通り”銀行も承知していた”のでしょうが、そうだとしても新住所の住民票の提出を求めるなど、居住用の住宅ローンと同じプロセスを踏みます。つまり、銀行は不正融資のリスクは公式には決して負わないということです。
結局のところ、不正な方法の代償を払うのは投資家本人です。こうした状態を続けること自体がストレスとなり、結局数年後に銀行に申告しました。結果として契約解除・全額一括返済にはならなかったのですが、これはたまたま。当時の時代背景と自己申告したことが情状酌量の余地ありと判断されたものと認識しています。
結局この物件は2017年に売却しました。
失敗事例から学んだこと
よく勉強せずに投資に踏み切ったことが最大の反省事項です。”みんなやっていますよ”、という言葉に乗せられるのではなく、本当に業者の説明が正しいのかどうかを見極めるために情報収集、1社ではなく複数の業者とコンタクトし、それぞれの提案の疑問点をぶつけてみることで業者の説明が正しいのかどうかを見極める必要があります。
