繰上返済は投資より得？返済利回りの考え方とNISAとの比較を徹底解説

この「資産形成戦略」シリーズでは、黒字化後の物件をさらに強くし、長期的に資産を最大化するための“攻めの戦略” を体系的に整理しています。

手元に100万円あったとき、NISAに投資すべきか、それとも繰上返済すべきか？
この問いに答えるには、繰上返済がどれだけ「投資」として効率的かを理解する必要があります。

この記事では、

を、初心者にもわかりやすく整理します。

繰上返済の二つの種類

不動産投資では、返済額軽減型が基本的に有利です。
理由はシンプルで、浮いた返済額を再投資できるからです。

返済額軽減型で減った返済額分を再投資すると、

という好循環が生まれます。

繰上返済の利回りは、
返済利回り＝年間返済額 ÷ 残債
で表せます。

例：

つまり、繰上返済は「年利5%の確定リターン」と同じ意味になります。

期待利回りが大差ないなら、確定リターンの繰上返済が合理的です。また、NISAの場合は売却益や配当には20.315％の税金がかかるのに対し、繰上返済のリターンには税金はかからない点も見逃せません。

繰上返済の投資効率を示す返済利回り（＝年間返済額 ÷ 残債）は、残債の減少と共に上がります。上記の例では、投資直後の返済利回りは3.98％ですが10年後は5.09％、20年後は7.72％となります。つまり、繰上返済は時間が経つほど利回りの高い投資となります。

複数ローンがあるなら、
返済利回りが高いローンから優先して繰上返済
するのが最も効率的です。

これは「金利が高い借金から返す」と同じロジックです。

期待利回りが近いなら、NISAより繰上返済のほうが合理的という結論になります。

参考：