昨今のインフレによる生活コスト上昇は生活する立場では苦しいところですが、賃貸経営の観点ではプラスです。生活コスト上昇、建築費高騰による新築供給の減少、都心部の単身者需要の強さ。これらが重なり、今の市場は「家賃が下がりにくく、むしろ上がりやすい」構造になっています。
家賃改善はそのまま収支改善につながる
家賃が上がっても返済額や管理費は変わらないため、改善分はすべて利益になります。月3,000円の改善でも年間36,000円の純増。借入を起こしレバレッジを活用した不動産投資では、この差が大きな意味を持ちます。
返済比率が下がり、安全性が高まる
家賃が上がれば返済比率（＝返済額 ÷ 家賃収入）が改善し、空室や金利上昇リスクへの耐性が高まり運用の安定性が向上します。
CCR（自己資金効率）が改善する
家賃改善により年間CFが増えれば、自己資金に対する収益率（CCR）も改善します。これは購入時の価格交渉で数十万円下げるのと同等の効果を持ちます。
収益還元価値が上昇し、出口戦略が有利に
収益還元法とは、物件が生み出す収益力からと還元利回りから物件価値を算出する手法で、以下の数式で定義されます。物件売却時に収益還元法で物件評価額を決める方法の一つです。
物件価値＝年間収益（家賃収入ー運営経費）／還元利回り（エリア・築年数等から算出）
家賃が改善すると、年間収益の増加がそのまま物件価値に反映されます。家賃1,000円の改善で、利回り4％なら価値が約30万円上昇。出口戦略での手残りが増えます。
今の市場は“物件保有者が圧倒的に有利”
インフレに伴う家賃改善に伴い、物件価格も高騰しており、東京都心では還元利回りが3％を切ってきており、このタイミングで購入すると相当多額の頭金を投入しなければCFがマイナスになるケースが殆どです。それでも買う人は将来の更なる物件価格上昇を見込んだキャピタル狙いの方が多いと思います。
既に物件を保有されている場合、家賃上昇分を丸ごと利益として享受することができます。私を含め、これまでマイナス収支に悩んでいる投資家には、インフレは家賃改善の絶好のチャンスです。
家賃改善は、収益性・資産性・投資効率・安全性のすべてにプラスの効果をもたらし、投資全体を底上げしてくれます。
シミュレーションで効果を可視化しよう
家賃改善が収支・返済比率・価値にどれだけ影響するか、実際に数字を入れて確認してみてください。家賃1,000円の改善が、どれほど大きな意味を持つかが実感できるはずです。
