不動産投資において、
「複数物件を同時に持つべきか？」
「繰上返済はどの物件から優先すべきか？」
「投入した自己資金はいつ元が取れるのか？」
こうした疑問に答えるために、このシミュレーションツールを作成しました。

本シミュレーターでは、以下のような実務レベルの分析が可能です。

■ 複数物件の同時シミュレーション

物件ごとに購入額・残債・金利・残年数・家賃・運営費を設定し、
複数物件のキャッシュフローと残債推移を一括で可視化できます。

■ 未来物件（購入予定物件）の追加

「2028年に2件目を買う」など、未来の購入計画を含めた長期シミュレーションが可能です。

■ 自己資金投入（繰上返済）ロジック

毎年の自己資金を、最も返済効率の高い物件から自動的に繰上返済します。返済効率は「年間返済額 ÷ 残債」で計算され、最も返済利回りの高い繰上返済先を自動選択します。

■ Payback（元が取れる年）の自動判定

累積CFが累積自己資金（マイナスCF補填＋繰上返済）を上回った年をPayback達成年として自動判定し、グラフ上に縦線とラベルで表示します。

■ ROI・年平均ROI・純資産の推移

• 総資産
• 残債
• 純資産
• ROI
• 年平均ROI
• CF利回り

これらをすべて年次で計算し、グラフで視覚化します。

このツールは、初心者にも直感的に理解でき、上級者にも十分な分析精度を提供することを目的に設計しています。あなたの投資計画に合わせて、自由にシミュレーションしてみてください。

シミュレーションツール一覧：
＜不動産投資シミュレーション＞

• ワンルーム投資シミュレーション
  投資候補物件の収益力を総合評価する“最初に使うべき”ツール。
• 金利上昇シミュレーション
  金利変動が返済額・キャッシュフローに与える影響を定量的に把握。
• 借換シミュレーション
  金利差・返済期間・毎月返済額の変化を数値で比較し、改善幅を可視化。
• 繰上返済シミュレーション
  繰上返済が返済比率にどう効くかを具体的に確認。
• 返済スノーボール（繰上返済 vs 積立投資）
  繰上返済の効率を、積立投資の複利成長と比較できる分析ツール。
• 家賃改善シミュレーション
  家賃UPが収益還元法でどれだけ物件価値を押し上げるかを可視化。
• ワンルーム投資の節税効果
  巷で語られる“節税メリット”の実態を数値で検証。

＜株式・資産形成シミュレーション＞

• 投資利回り比較シミュレーション
  不動産・株式・債券など、複数の利回りを横並びで比較。
• バフェット流株価予測ツール
  企業価値・利益成長率から将来株価を推計する本格的モデル。
• 増配株シミュレーター
  配当成長率・利回り・再投資効果から将来の配当収入を予測。
• FIREシミュレーター
  資産推移・取り崩し率・運用利回りからFIRE達成可能性を可視化。

＜住宅購入 × 資産運用シミュレーション＞

• 頭金 vs 運用シミュレーション
  住宅購入資金を「頭金に入れる」パターンと「運用に回す」パターンで比較。