はじめに
私は現在、返済原資として100万円を保有しており、この資金を使って保有物件の中で最も返済利回り（※）の高い「三鷹台（京王井の頭線三鷹台駅徒歩10分、返済利回り=6.84％）」の繰上返済を検討していました。
※返済利回り ＝ 年間返済額 ÷ 残債
しかし、この物件は年間27万円のマイナスキャッシュフローを抱えており、100万円を繰上返済しても、改善幅は＋6.84万円/年に留まります。赤字構造は変わりません。
さらに、
- 金利上昇リスク（住宅ローンの金利が上がったら？返済額の変化をシミュレーションで確認）
- 修繕積立金の大幅増額リスク
- 家賃改善のタイムラグ
といった要素も無視できません。
一方で、エリア全体の賃料相場は前年比＋10.86%と強い上昇トレンドにあり、中長期では家賃上昇の余地があります。
こうした状況を踏まえ、私は「繰上返済による改善」だけでなく、売却という選択肢も現実的に検討することにしました。
物件情報
| 項目 | 内容 |
| 物件情報 | 武蔵野市 井の頭線三鷹台駅徒歩10分 |
| 戸数 | 27戸 |
| 家賃 | 80,500円（2026年2月に＋3,000円） |
| 周辺家賃相場 | 前年比＋10.86%（上昇トレンド） |
| ローン（2024年7月に借換） | ・担保 ：1,530万円（2.35％／30年） ・無担保： 610万円（2.525％／20年） |
| 管理費／修繕積立金 | 6,890円／1,210円 |
| 年間CF | −27万円 |
| 年間元本返済 | 約60万円 |
| 繰上返済効果 | ＋6.84万円／年 |
| 想定売却価格 | 2,300万円（売却損 −126万円） ※売却益シミュレータで試算 |
売却と保有を比較するためのフレームワーク
売却が有利か、保有が有利かを見極めるために、以下の4軸で評価しました。
- 年間CFの改善幅
保有：繰上返済で＋6.84万円／年
売却：赤字27万円が消える→＋27万円／年 - 残債の減少スピード
保有：年間60万円の元本返済
売却：売却時点までの減少額（含み益）がそのまま利益に直結 - 将来の支出増加リスク
修繕積立金の大幅増額、金利上昇リスク - 手元資金100万円の使い方
繰上返済に使うか、温存しておくか
修繕積立金・金利・家賃の「現実シナリオ」
今回の分析では、すべての前提を現実的かつ保守的なシナリオで算出しました。
- 金利
- 1年目：＋0.3%
- 2年目：＋0.5%
- 3年目以降：横ばい
- 管理費
- 年1％上昇
- 修繕積立金（国交省データに基づく現実シナリオ）
- 1〜4年目：1,210円
- 5年目：6,210円（＋5,000円）
- 6年目以降：毎年＋500円
※築10年・積立金1,210円は適正額（7,000〜12,000円）の1/6〜1/10であり、今後の大幅増額はほぼ確実。
- 家賃（都内ワンルームの実勢に近い）
- 年＋1.0％
- 売却価格（築10年以降の中古ワンルームの自然減価）
- 年−1％
売却 vs 保有：メリット・デメリット比較表
| 施策 | メリット | デメリット |
| 売却 | ・年間CF改善：＋27万円/年 ・繰上返済原資100万円温存 ・修繕積立金増加リスク回避 ・金利上昇リスク回避 ・融資余力が向上 | ・売却損：−126万円（確定） ※売却益シミュレータで試算 |
| 保有 | ・残債：60万円/年の元本返済 ・繰上返済：＋6.8万円/年 ・家賃：中長期で上昇余地 ・長期では売却損が縮小 | ・修繕積立金の大幅増額 ・金利上昇リスク ・短期のCFは赤字継続 |
売却タイミング別の「手残り＋CF」総合評価
10年間で最も資産が増えるのはどれか？その答えを出すために、以下を合算しました。
- 売却時の手残り
- 売却までの保有期間のCF累計
- 売却後の改善CF（＋27万円／年）
売却タイミング別の総収支
| 売却タイミング | 手残り | 保有期間の CF累計 | 売却後の 改善CF | 10年後総収支 |
| 1年目売却 | ＋188万円 | −33.5万円 | +243万円 （27万円x9年） | ＋397.5万円 |
| 5年目売却 | ＋340.64万円 | −184.7万円 | ＋135万円 （27万円x5年） | ＋290.94万円 |
| 10年目売却 | ＋536.96万円 | −379.7万円 | 0 | ＋157.26万円 |
結論：10年間の総資産増加を最大化するのは「1年目売却」
- 10年間の総資産増加を最大化したい → 1年目売却（397.5万円）
- リスクとリターンのバランス → 5年目売却（290.9万円）
- 手残りを最大化したい → 10年目売却（＋536.9万円）
つまり、
“キャッシュフローを含めた10年トータル”では早期売却が最も有利。
“売却時点の手残り”だけを見ると長期保有が有利。
という構造です。
私の判断：まずは「2,500万円」で売りに出す
今回の検証を経て、私は想定価格（2,300万円）より高めの2,500万円で売りに出すという戦略を選びました。
- 売れれば損失を最小化して撤退できる
- 売れなければ保有して残債を減らし続ければよい
どちらに転んでも戦略として破綻しないためです。 になるためです。
最後に
不動産投資は「売る or 持つ」の二択ではありません。
“売りに出しながら保有のメリットも享受する”という柔軟な戦略も存在します。
今回の検証が、同じように悩む投資家の皆さんの判断材料になれば幸いです。
