ワンルーム投資の黒字化を後押しする「土地優先の繰上返済」

不動産投資の収支は、購入後の運用で大きく差がつきます。その中でも、土地・建物の按分を理解し、繰上返済の優先順位を工夫することは、黒字化を目指す上で見逃せない“コツ”です。

土地・建物の按分
黒字化を後押しする「土地優先の繰上返済」
土地・建物の利息を管理するための具体的な手順
確定申告を“自分でやる”と理解が一気に深まる
まとめ：小さな工夫が黒字化を後押しする

土地・建物の按分

購入した不動産の物件価格は土地と建物に分けて扱います。借入金の利息は確定申告時に経費として算入可能ですが、不動産収支が赤字の場合は土地部分の利息は経費として認められないルールがあります。この違いが、運用後のキャッシュフローにじわじわ効いてきます。

建物部分の利息 → 経費になる
土地部分の利息 → 経費にならない・・・「収支内訳書」の”土地等を取得するために要した負債の利子の額”に該当。

黒字化を後押しする「土地優先の繰上返済」

銀行のローンは土地・建物の按分は行われず両方をまとめた金額のみで管理されるため、「繰上返済」を行う際に投資家自身が内部的に「土地分に対して繰上返済した」として、土地・建物の残高を管理する必要があります。これにより、

経費にならない土地利息を減らせる
経費になる建物利息は残せる

というメリットが生まれ、黒字化に向けた改善につながります。

土地・建物の利息を管理するための具体的な手順

売買契約書等から土地・建物の按分率を確認する。
※明記されていない場合は、物件購入額に消費税から逆算することが可能です。（消費税は建物のみにかかるため、消費税額の10倍が建物価格になります。）
※消費税も明記されていない場合は、「固定資産税評価額」（土地・建物それぞれに分かれて評価される）から逆算することも可能です。
借入金の年間の利息支払額を算出する。
※銀行から「年間実績表」が送られてくる場合は同表から年間に支払った利息総額の確認が可能です。送られてこない場合は対象期間の返済予定表から利息総額を計算します。
利息支払額を土地・建物に按分する。（以下は例）
- 物件価格2,000万円（土地：800万円、建物：1,200万円）
  - 土地分：800 / 2,000 = 40％
  - 建物分：1,200 / 2,000 = 60%
- 年間利息支払額50万円の場合
  - 土地分：50 x 800 / 2,000 = 20万円…（赤字だと経費にならない）
  - 建物分：50 x 1,200 / 2,000 = 30万円…（赤字でも経費になる）
繰上返済した場合に以下の対応を行う。（以下は例）
- 物件価格2,000万円（土地：800万円、建物：1,200万円）
- 残債1,600万円（土地：640万円、建物：960万円）
- 200万円を「土地分」に対して繰上返済
  - 残債：1,600→1,400万円（土地：640万円→440万円、建物：960万円）
  - 残債に対する土地・建物の按分割合を再計算
    - 土地分：440万円 / 1,400万円≒31％
    - 建物分：960万円 / 1,400万円≒69％
- 年間利息支払額50万円の場合（新按分に基づき年間支払利息を計算）
  - 土地分：50 x 440 / 1,400 ≒ 15.7万円
  - 建物分：50 x 960 / 1,400 ≒ 34.3万円

上記の通り、「土地分」の借入に対して200万円を繰上返済した場合、経費になる建物分の節税効果を残したまま経費にならない土地分の残債を減らすことができます。

確定申告を“自分でやる”と理解が一気に深まる

不動産業者が確定申告をサポートしてくれるケースは多いですが、節税の仕組みを本質的に理解するには、自分で申告するのが最も早い と感じています。実際に自分で申告すると、こうした点が数字として見えるようになり、“税金観点での不動産戦略”という新しい視点が生まれます。私は2024年の確定申告を初めて100％自分でやりました。初年度は理解するまでに多くの時間を要しましたが、2025年の確定申告は短時間でできるようになりましたし、税金面も物件購入の際に意識することができるようになるなど、視野が大きく拡がりました。一度ご自身でやってみることをお勧めします。