不動産投資において、
「複数物件を同時に持つべきか？」
「繰上返済はどの物件から優先すべきか？」
「投入した自己資金はいつ元が取れるのか？」
こうした疑問に答えるために、このシミュレーションツールを作成しました。

本シミュレーターでは、以下のような実務レベルの分析が可能です。

■ 複数物件の同時シミュレーション

物件ごとに購入額・残債・金利・残年数・家賃・運営費を設定し、
複数物件のキャッシュフローと残債推移を一括で可視化できます。

■ 未来物件（購入予定物件）の追加

「2028年に2件目を買う」など、未来の購入計画を含めた長期シミュレーションが可能です。

■ 自己資金投入（繰上返済）ロジック

毎年の自己資金を、最も返済効率の高い物件から自動的に繰上返済します。返済効率は「年間返済額 ÷ 残債」で計算され、最も返済利回りの高い繰上返済先を自動選択します。

■ Payback（元が取れる年）の自動判定

累積CFが累積自己資金（マイナスCF補填＋繰上返済）を上回った年をPayback達成年として自動判定し、グラフ上に縦線とラベルで表示します。

■ ROI・年平均ROI・純資産の推移

• 総資産
• 残債
• 純資産
• ROI
• 年平均ROI
• CF利回り

これらをすべて年次で計算し、グラフで視覚化します。

このツールは、初心者にも直感的に理解でき、上級者にも十分な分析精度を提供することを目的に設計しています。あなたの投資計画に合わせて、自由にシミュレーションしてみてください。