不動産投資の赤字は時間と共に悪化するパターンが多いです。私自身も新築ワンルームを「多少の赤字なら耐えられる」と判断して購入しましたが、その後徐々に拡大する赤字に耐え続けた経験があります。
この記事では、収支が悪化する原因とそんな構造的赤字から抜け出すための「借換→家賃改善→繰上返済」 という改善方法を紹介します。
赤字拡大｜誤った判断をしてしまうポイント
赤字に悩む投資家の多くは、「この程度の赤字なら耐えられる」と判断して契約を結びます。これは投資家が無知だからではなく、業者のシミュレーションが“耐えられるように見える”よう作られているため、そう判断してしまうのです。
投資家は赤字収支の物件を購入する場合、次のどちらかの戦略を描いています。
- 長期保有して完済後の家賃収入を得る
- 残債が売却額を下回った後に売却益を取る
つまり、「多少の赤字なら戦略の範囲内で耐えられる」と判断して契約しているのです。ところが、この前提が崩れる理由があります。業者のシミュレーションには、次のような可能性が含まれていないためです。
- 将来の家賃下落
- 管理費・修繕積立金の増額
- 金利上昇による返済額の増加
つまり、“赤字でも耐えられる”という判断は、将来の収支悪化が織り込まれていないために生まれるということです。
想定外に赤字幅が広がると、戦略そのものが崩壊する
こうした“想定外の積み重ね”によって、赤字幅が当初の想定を超えて広がるとどうなるか。
- 月々の負担が増加する
- 手許現金が減り心理的に追い詰められる
- 「わかっていて損切」という選択に追い込まれる
そして、ここで業者に相談すると──安値で買い叩かれてしまうというのがパターン。
収支改善の優先順位｜最も効果が高いのは「借換」
収支改善策には以下のようなものがあります。
- 収入を上げる：家賃改善
- 支出を下げる：借換、繰上返済
- 運用効率を上げる：管理会社変更（効果は限定的）
収支改善のために真っ先にやるべきことは、借換を検討することです。
借換が最優先の理由｜最も負担が少なく、最も効果が大きい
私は以前、「借換は購入した業者に相談するしかない」と思い込んでいました。理由は単純で、銀行は個人投資家なんて相手にしてくれないと考えていたからです。こうした＂思い込み＂が、借換という選択肢を除外させていました。しかし、「INVASE」という借換紹介サービスに出会い、業者に頼らず、自分で借換先を探せるという事実を知りました。これは大きな転換点でした。
借換は次の理由から最優先で検討すべきです。
- 実行可否の確認は無料
- 効果が大きい（返済額が大幅に下がる）
- 家賃改善より即効性がある
- 繰上返済より資金負担がない
更に、借換にはもう一つの重要な特徴があります。
借換は＂物件が新しいほど有利＂という逆説
銀行は融資判断の際に、「残存耐用年数」・「修繕リスク」・「資産価値」などを重視します。そのため、築浅物件ほど融資条件（融資額・金利・返済期間）が良くなる傾向があります。つまり──高値掴みしたために収支が赤字となっている新築ワンルームは＂借換に有利な物件＂で、もし借換が成功すれば収支のよい築浅好物件に生まれ変わる可能性があるのです。
借換メリットの最大化 | 残債が減っているほど有利
当初借入から年月が経過し残債が減れば減るほど借換メリットを享受することができます。築浅であれば最長35年に融資期間を延ばして借換できる可能性が高く、返済額を大幅に下げられるからです。つまり、何年も赤字に耐えてきた人こそ借換で大きな効果を得ることができるのです。
分かっていて損切のタイミングこそ、借換にトライすべき
赤字が耐えられなくなり＂分かっていて損切＂という段階こそ、借換のチャンスです。
- 低金利・返済期間の長い借換することで、返済額が大きく下がる
- 築浅であれば融資期間を延ばせる可能性が高い
参考：借換でどれだけ返済額が下がるか確認できます。
家賃改善｜タイミングは2つ。今は追い風が吹いている
家賃アップ交渉のタイミングは二つ。
契約更改時の家賃見直し交渉
以前のデフレ局面では家賃アップ交渉は困難でしたが、最近のインフレ局面では家賃見直しも賃借人の理解が得やすくなってきており、契約更改時の家賃見直しが以前よりも容易になっています。
退去後の新規募集時
こちらは家賃改善の“王道”。退去後は家賃をリセットできるため、最も大きな改善幅が期待できるタイミングです。
参考：家賃改善シミュレーション
繰上返済｜改善したCFを毎年繰上返済に回せば効果が複利的に拡大
繰上返済は「自己資金を使う」・「効果が薄い」というイメージを持たれがちですが、借換や家賃改善で生まれたキャッシュフロー（改善CF）を繰上返済の原資にすれば、自己資金を使わずに繰上返済ができます。繰上返済を行うことでCFがさらに改善、増えた改善CFを原資に繰上返済を繰り返すことで、CFを加速度的に改善させることができます。
繰上返済は“頻度が高く実行できる”
- 借換 → 一度きり（10年単位）
- 家賃改善 → 契約更改時（2年単位） or 退去時
- 繰上返済 → 原資ができ次第実行できる
参考：繰上返済の効果を試算
返済スノーボール（最強の改善サイクル）
以下のサイクルが回り始めると自己資金を使わずに返済スピードを加速させることができます。赤字収支の解消に留まらず、加速度的にCFを増やしていくことができます。
- 借換で返済額が下がる
- 家賃改善で収入が増える
- 改善CFが生まれる
- 改善CFを繰上返済に回す
- 返済額がさらに下がる
- 下がった返済額分も繰上返済に回す
- 返済スピードが加速する
- 毎年繰り返すことで“複利的に”改善が進む
参考：借換＋家賃改善＋繰上返済の効果を試算
出口戦略（売却判断）
「借換→家賃見直し→繰上返済」に取り組んだもののうまくいかなかった場合の出口戦略は売却。特に売却額＜残債の場合は今売るのが得か、売却額＞残債となるまで待つのが得か（損が小さいか）検証することをお勧めします。
また、売却の際も複数の業者の見積を取るべきです。私のケースでは、ある業者が1,500万円と査定した物件を別の業者は1,800万円で買い取ると言われたことがあります。売買で利益を得る会社なのか再販後の管理で利益を得る会社なのか、各社の生業により物件評価額に開きがあります。
| パターン | 行うべきこと |
| 売却額 ＞ 残債 | 即売却が最適解 |
| 売却額 ＜ 残債 | 売却額＞残債となるまでの“赤字の累積”と現在の“売却損”のどちらが軽いか”で判断 年間赤字 × 保有年数 vs 売却損 |
二度損させられないために｜業者の構造を理解する
業界には、次のような構造があります。
- 新築を高値で購入（最初の損）
- 赤字で苦しむ
- 「売却しましょう」と誘導され、安値で売却（二度目の損）
- 業者は再販で利益
私はこの構造を断ち切りたいと思っています。
まとめ｜構造的赤字は“正しい順番”で改善すれば抜け出せる
- 赤字は時間と共に悪化する
- 改善策には優先順位がある：借換 → 家賃改善 → 繰上返済（毎年回せる）
- それでもダメなら出口判断
