収益構造を理解することがワンルーム投資成功の第一歩。ワンルーム投資における収益構造（家賃収入から各種支出を差し引いた実質利回りの考え方）を、具体例とともに紹介します。
「家賃収入＝手残り」ではない
ワンルーム投資は、銀行から融資を受けて物件を購入し、入居者の家賃収入からローンを返済する形が基本となります。収益構造は以下の通りです。
| 分類 | 項目 | 備考 |
| 毎月 | ①ローン返済 | |
| 毎月 | ②管理委託費（専有部） | 入居者との窓口対応、入居付け等。家賃の4%程度。 |
| 毎月 | ③管理費（共用部） | 共用部の清掃・光熱費・設備点検・維持管理 |
| 毎月 | ④修繕積立金（共用部） | 大規模修繕（外壁塗装・雨漏り防止・老朽化対応、等） |
| 年次 | ⑤固都税 | 固定資産税・都市計画税等 |
物件の収益力を評価する
”実質利回り”を確認する
”利回り”は、ワンルームマンションの購入を決定する上で最も大切な指標です。利回りには、”表面利回り”と”実質利回り”があります。マイソク（※物件の概要・間取り図・契約情報等が記載、以下サンプル）には、通常”表面利回り”は記載されていますが、”実質利回り”は記載されていません。
物件の収益力は、家賃収入からコストを引いた”実質利回り”を確認する必要があります。仮に”表面利回り”が高くても”実質利回り”が低ければ投資に値しない物件、ということになります。
以下のマイソクを例に、表面利回りと実質利回りを算出してみます。
表面利回り
＝年間家賃収入／物件価格
＝（75,000円＋5,000円）x12か月／2,000万円
＝4.8％
実質利回り
＝（（年間家賃収入ー②ー③ー④）x 12か月ー⑤）／物件価格
＝（（75,000円＋5,000円ー3,200円ー8,000円ー6,000円）ｘ12ー50,000円）／2,000万円
＝年間実質収入703,600円／物件価格2,000万円
＝3.5％
※②管理委託費、③管理費、④修繕積立金、⑤固都税
上記の通り、実質利回りは表面利回りにコストと税金を考慮したもので、物件の実質的な収益力を表すものです。実質利回りは、全額現金で投資した場合の期待リターンです。
年間収支を確認する
”実質利回り”から”ローン返済額”を引くことで対象物件の収支を求めることができます。
物件の実質的な収益力を表す”実質利回り”と、物件購入時の資金計画（頭金の投入額、借入先の金利・返済期間）により変動する”ローン返済”は分けて考えるべきです。
年間収支
＝年間実質収入ー年間ローン返済額
＝703,600円ー675,768円（※）
=27,832円
※前提：頭金300万円、借入1,700万円（金利2.0％、期間35年とした場合の年間返済額675,768円（＝56,314円x12））
まとめ
今回は、ワンルーム投資の収支構造について説明しました。物件の収益力は”表面利回り”ではなく”実質利回り”で評価するべき、”ローン返済額”は資金計画（投入する頭金と借入額のバランス、借入先の金利・返済期間）により変動するため、実質利回りと分けて考える必要があります。
実質利回りとローン返済額の差である収支は、資金計画に大きく依存します。収支改善には、多めの頭金の投入、低金利・長期間の借入が重要となります。これらの情報は、別の記事でも紹介していますので、是非ご一読ください。
