これまでの成功・失敗体験から、以下のような投資戦略を立てました。
基本戦略
- 不動産投資の目標は、労働収入の一部を投資に回すことにより資産収入を増やし、最終的に資産収入が月々の支出を上回る状態に到達すること。
- 具体的なロードマップは以下の通り。
- ①リスク対策として自己資金投入により家賃収入＜支出の状態を脱却
- ②自己資金と、家賃収入から生まれるプラスCFの再投資（＝繰上返済）を繰り返すことで複利の力を活用し資産形成を加速
- ③プラスCFにより不動産が自己増殖できる状態となったら自己資金の投入は完了
物件購入時
物件選びのポイント
| 項目 | 条件 | 理由 |
| 新築 or 中古 | 中古（20年以上経過） | 最初の20年で3割程度下落 |
| 立地条件 | 駅徒歩10分以内、複数路線近接◎、最寄駅の乗降者数が10万人/日以上&増加傾向 | 空室リスク減、資産価値◎、家賃上昇◎、有利条件の借換 |
| 戸数 | 20戸以上、多い程◎ | 戸数が多い程、管理費・修繕積立金が割安 |
| 階数 | 1Fを除外（特に半地下物件は×） | 空室リスク減、退去時の原状回復費減 |
| 平米数 | 20㎡以上 | 空室リスク減 |
| 管理会社 | 販売が主体ではなくマンション管理が主体の業者を選ぶ | 投資家と利害関係が一致 |
頭金の考え方
- フルローンではなくCFがプラスとなるよう新規物件には頭金を投入する。目安は20％。
保有中
借換
借換による収支改善の可能性を追求する。
- 参考
- 「リカバリー事例集 」
繰上返済
- プラスCFによる繰上返済（=再投資）を繰り返す。
- 繰上返済の効率を高めるため、K％（＝年間返済額/借入総額）が高い順、残債が少ない順から繰上返済を行う。
- 参考
税務戦略
- 設備部分の償却期間である15年を超えた物件を購入すると設備部分は4年で償却できる（経費を多く計上できる）ため、税金の支払額の削減が可能。定期的に築15年超の物件を購入することで支払税金をコントロールする。
- 土地：減価償却の対象外
- 建物：
- 躯体：47年償却
- 設備：15年償却
出口戦略
売却せずに保有し続けるのが基本。
但し、マンション全体の運営が明らかにうまくいっていない場合（※）には売却する。
（※）
・収支が赤字で管理費・修繕積立金が不足しており借入金に依存している
・上記の理由から将来の管理費・修繕積立金の大幅増額が見込まれ収支悪化が避けられない
・一部のマンションオーナーによる管理費・修繕積立金の滞納がある
・共用部がきちんと清掃されていない
・今のインフレ下で家賃増が見込めない競争力の低い物件である、等