実質利回りの評価基準｜東京23区ワンルーム投資で失敗しない収益性の見極め方

中古ワンルーム投資では物件選びが9割です。そして、物件選びの基準（駅徒歩10分以内・築20年以上・20㎡以上・1階除外・20戸以上）と並んで重要なのが、「実質利回りを正しく読み解くこと」です。

実質利回りは、物件の収益性と割安度を判断する中心指標ですが、利回りが高いから良い、低いから悪いという単純な話ではありません。

この記事では、初心者でも迷わず判断できるように、実質利回りの評価基準と、利回りの“高さ”の理由を見抜く5つの観点を整理します。

実質利回りとは何か

実質利回り（ネット利回り）は、

（家賃 − 管理費 − 修繕積立金 − 固定資産税 − その他経費） ÷ 物件価格

で求める、投資の実態に最も近い指標です。新築区分と異なり、中古区分は家賃・管理費・修繕積立金が明確なため、実質利回りの精度が高く、収益性を正しく判断できるのが強みです。

2023〜2026年の東京23区では、単身者需要・外国人需要・都心回帰により家賃が上昇傾向にあります。そのため、

購入時の利回りが低くても、家賃が相場より安い物件は将来利回りが改善する。

これは既存記事で述べている 「家賃相場・入居付けの実績が見える中古区分が有利」 という考え方と完全に一致します。

※上記評価基準は以下のデータを基に分析したもの。

実質利回りは （家賃 − コスト）÷ 価格 で決まるため、利回りが高い／低い理由は必ずこの5つのどれかに分類できます。購入を検討する際の参考にしてください。

観点	確認すべきポイント	利回りとの関係	判断のポイント
① 立地（資産性）	駅徒歩10分以内か、乗降客数が上昇傾向か、複数路線乗入あるか	資産性が高いほど利回りは低い	利回りが高い＝立地が弱い可能性
② 管理状態（修繕積立金・管理組合）	積立金水準、長期修繕計画、滞納、議事録、実需比率（30㎡以上の住戸が多いか）	積立金が安いほど利回りは高く見える	実需比率が高い＝管理組合が健全化しやすい
③ 賃料（市場相場との乖離）	SUUMO/マンションレビューの成約賃料、同マンション比較、周辺相場	賃料が高いほど利回りは高く見える	利回りが異常に高い＝家賃が高すぎる可能性
④ 価格（収益還元法で妥当性確認）	近隣成約事例、売り急ぎ、嫌悪施設	価格が安いほど利回りは高い	理由のない割安は存在しない
⑤ 建物スペック（築年・構造・設備）	築20年以上か、RC/SRCか、設備の強さ	スペックが弱いほど利回りは高く見える	築古・設備弱い＝賃料維持が難しい

既存記事でも述べている通り、管理組合の健全性は中古区分の大きな強みです。特に、

30㎡以上の住戸が多いマンションは、実需層（自分で住む人）が多く管理組合が適切に機能しやすい。

実需層は、

に強い関心を持つため、管理会社を適切にコントロールし、建物全体の健全性が維持される傾向があります。一方、投資用ワンルーム中心のマンションは、

という理由から、修繕積立金の不足や管理不全が起きやすいのが実情です。

物件選びの5基準と同じく、利回りも次の順番で評価すると失敗する確率を下げることができます。