【借換事例1】目黒区学芸大学｜金利引き下げと期間延長で年間＋34万円の黒字化に成功

2012年に購入した目黒区・学芸大学のワンルームを、2024年に借換した事例です。今回の借換では 金利低下 と 返済期間の延長 により、キャッシュフローが大幅に改善し、年間▲2.8万円 → ＋34万円 の黒字物件へと転換しました。

借換で改善した2つのポイント

借換前の金利は 2.475％。借換後は 1.700％（▲0.775％） まで低下し、毎月の返済額が大きく減少しました。

購入から12年が経過していたため、借換前の残存期間は 23年。これを 35年 に延長したことで、返済額がさらに軽くなりました。

金利低下と返済期間延長の2つの効果により、月間収支は約3万円改善しています。

以下の図は、借換前後の収支・金利・返済期間の変化をまとめたものです。

借換前は 年間▲2.8万円 の赤字でしたが、借換後は 年間＋34万円 の黒字へ改善しました。

元本は12年間で約600万円減少しており、借換時に諸費用が上乗せされたものの、
金利低下 × 返済期間延長 × 元本減少 の効果が重なり、収益性が大きく向上しました。

返済比率（ローン返済額 ÷ 家賃収入）は、不動産投資の安全性を左右する重要指標です。

返済比率が 89％ → 62％ に改善したことで、突発的な空室や修繕にも耐えられる状態になりました。

学芸大学（2012年購入）は、

といった理由から、改善幅が非常に大きくなっています。

年間CF改善額の比較：

借換はキャッシュフロー改善に有効ですが、

などの諸費用が発生します。今回も 約93万円 の費用が掛かっています。

そのため、借換は「何度も繰り返す」ものではなく、今実行すべきかもう少し残債を減らしてから借換すべきか、費用対効果の観点から慎重に見極めることが大切です。

今回の借換により、突発的な空室や設備故障が無ければ黒字運用が可能な状態になりました。次の目標は、自己資金を追加投入せずとも安定運用できる指標である 返済比率60％以下 を目指すことです。