2024年以降、5物件の借換を行いキャッシュフローの改善を図ってきました。これまでの実績を紹介します。
※5件合計で年＋74.2万円の改善が実現
借換実績一覧
| 借換時期 | 物件概要 | 借入額 経過年数 | 残債 残期間 金利 | 借換後 | 年CF 改善額 | 自己 評価 |
| ① 2024年9月 | 目黒区 学芸大学駅 徒歩8分 2012年築 | 2790万円 12年 | 2084万円 23年 2.475％ | 2170万円 35年 1.7％ | ＋36.8万円 | 〇金利低下 〇返済期間延長 |
| ② 2025年2月 | 練馬区 上石神井駅 徒歩8分 2012年築 | 1950万円 12年 | 1446万円 23年 2.7％ | 1530万円 35年 1.95％ | ＋20.8万円 | 〇金利低下 〇返済期間延長 |
| ③ 2024年9月 | 目黒区 洗足駅 徒歩9分 2001年築 | 2270万円 6年 | 2004万円 29年 2.55％ | 2110万円 35年 1.7％ | ＋16.7万円 | 〇金利低下 〇返済期間延長 |
| ④ 2025年4月 | 練馬区 沼袋駅 徒歩13分 2012年築 | 1850万円 13年 | 1366万円 23年 2.686％ | 1230万円 32年、2.35％ 210万円 20年、2.525％ | ＋8.5万円 | 〇金利低下 ×担保評価不足により一部無担保ローンに |
| ⑤ 2024年7月 | 武蔵野市 三鷹台駅 徒歩10分 2016年築 | 2380万円 8年 | 2020万円 27年 2.575％ | 1520万円 30年、1.95％ 610万円 20年、2.125％ | ▲0.1万円 | 〇元本返済額増（+1万円/月） ×担保評価不足により一部無担保ローンに |
借換のポイント
CFを大幅に改善するためのポイントは以下の2点です。
残債＜担保評価
残債が物件の担保評価を下回っていること。物件の担保価値は、立地条件、特に駅からの距離に大きく影響されます。私の場合、駅徒歩10分以上の場合は全額を元々の金利で融資を受けられず不足分を高金利の無担保ローンで借りることになりました。また、他に駅徒歩17分の物件を持っていますが、こちらは借換ができませんでした。
経過年数の長さ
ある程度年数が経過し残債が減少した状態で期間延長で融資を受けること。
借換に利用したサービス
すべて、INVASEの借換サービス（不動産投資ならINVASE（インベース））を活用しました。借換診断は無料のため、先ずは借換サービスを受けられる物件があるかどうか、受けられる物件のうちメリットがある提案があるかどうかを確認されることをお勧めします。