2024年以降、5物件の借換を行い、年間+74.2万円のキャッシュフローの改善を実現しました。
ただし、すべての物件で同じように改善したわけではありません。
- ＋36万円以上改善した物件
- ＋8万円程度の改善に留まった物件
- ほぼ改善しなかった物件
このように、借換の効果は物件ごとに大きく異なります。
この記事では、5つの実例をもとに
- 借換が大きく成功する条件
- 効果が限定的になる条件
- あなたの物件がどちらに近いか判断する基準
を体系的に整理しました。
借換を検討している方は、この記事を読むことで「自分の物件は借換で改善するタイプか？」 を判断できるようになります。
借換が成功する3条件
5件の実績を分析すると、借換効果が大きくなる物件には共通点があります。
① 担保評価が高い（駅徒歩10分以内・東京23区）
- 無担保ローンが発生しない
- 金利が下がりやすい
- 期間延長の効果が最大化される
立地の良さ＝借換の成功率 と言っても過言ではありません。
② 購入から10年以上経過している
- 残債が大きく減っている
- 期間延長の効果が大きい
借換は「残債が減っているほど有利」です。
③ 金利低下幅が0.5%以上ある
- 毎月返済額が大きく下がる
- 年間CF改善幅が大きくなる
金利低下幅が0.5％を超えると、改善額が一気に伸びます。
借換効果が限定的になる3条件
逆に、以下の条件がそろうと改善幅は小さくなります。
① 担保評価が低い（駅距離が長い・23区外など）
- 無担保ローンが発生しやすい
- 金利が高止まりする
担保評価が低いと、借換のメリットが大きく削られます。
② 購入からの経過年数が短い
- 残債があまり減っていない
- 期間延長の効果が薄い
築浅・購入後数年の物件は改善幅が小さくなりがちです。
③ 金利低下幅が小さい（0.2〜0.3%程度）
- 返済額がほとんど下がらない
金利低下幅が小さいと、借換の効果は限定的です。
借換実績一覧
以下では、5つの借換実績を「成功パターン → 限定パターン」の順に整理し、改善額の差が生まれた理由を比較します。
- ①②③：成功パターン（担保評価・金利低下・期間延長が揃う）
- ④⑤：限定パターン（担保評価不足・期間延長不可）
- 年間改善額の差が非常に大きい
| 借換時期 | 物件概要 | 借入額 経過年数 | 残債 残期間 金利 | 借換後 | 年CF 改善額 | 自己 評価 |
| ① 2024年9月 | 目黒区 学芸大学駅 徒歩8分 2012年築 | 2790万円 12年 | 2084万円 23年 2.475％ | 2170万円 35年 1.7％ | ＋36.8万円 | 〇金利低下 〇期間延長 〇担保評価 |
| ② 2025年2月 | 練馬区 上石神井駅 徒歩8分 2012年築 | 1950万円 12年 | 1446万円 23年 2.7％ | 1530万円 35年 1.95％ | ＋20.8万円 | 〇金利低下 〇期間延長 〇担保評価 |
| ③ 2024年9月 | 目黒区 洗足駅 徒歩9分 2001年築 | 2270万円 6年 | 2004万円 29年 2.55％ | 2110万円 35年 1.7％ | ＋16.7万円 | 〇金利低下 △期間延長 〇担保評価 |
| ④ 2025年4月 | 練馬区 沼袋駅 徒歩13分 2012年築 | 1850万円 13年 | 1366万円 23年 2.686％ | 1230万円 32年、2.35％ 210万円 20年、2.525％ | ＋8.5万円 | △金利低下 ×期間延長 ×担保評価不足により一部無担保ローンに |
| ⑤ 2024年7月 | 武蔵野市 三鷹台駅 徒歩10分 2016年築 | 2380万円 8年 | 2020万円 27年 2.575％ | 1520万円 30年、1.95％ 610万円 20年、2.125％ | ▲0.1万円 | △金利低下 ×期間延長 ×担保評価不足により一部無担保ローンに |
借換のポイント
5つの事例を比較すると、借換の成否を分ける要因は次の2点に集約されます。
残債＜担保評価が最重要
担保評価が高いほど：
- 無担保ローンが発生しない
- 金利が下がりやすい
- 期間延長が通りやすい
私のケースでは、駅徒歩10分超（＋23区外）の2物件で無担保ローンが発生し、改善幅が小さくなりました。駅徒歩17分の物件は借換に応じてくれる銀行がありませんでした。
経過年数が長いほど有利
購入から10年以上経過していると：
- 残債が大きく減っている
- 期間延長の効果が最大化される
借換は「時間が味方する」改善手段です。
借換に利用したサービス
5件すべて、私自身はINVASEの借換サービスを利用しました。理由は、INVASEのように多くの金融機関に借換を打診・提案ができるサービスは2026年3月時点では他にないためです。
- 診断は無料
- 担保評価・金利・期間延長の可否がすぐ分かる
- 自分の物件が「改善するタイプか」判断しやすい
まずは診断してみるのが最も効率的です。
参考：不動産投資ローン借換シミュレーション
借換の効果を事前に確認したい方は、以下のシミュレーションが便利です。
- 金利
- 返済額
- キャッシュフロー
を一発で比較できます。
参考記事：不動産投資ローン借換シミュレーション｜金利・返済額・CFを一発比較
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