2005年に不動産投資を始めてから20年。私は長い間、複利が働かないマイナス収支の不動作投資を続けてきました。理由は明確で、
- 初期投資がほぼゼロ
- 返済比率が高すぎて家賃収入が返済に消える
- プラス収支が生まれず再投資ができない
という状態だったからです。しかし2024年から本気で改善に取り組み、借換・繰上返済・家賃改善を組み合わせることで、年間CF▲110万円 → ＋40万円（＋150万円改善）を実現。ようやく 複利が働く“自走モード”に入ることができました。
この記事では、改善に向けて行った行動と、それらがどれだけCFに効いたのかを紹介します。
2年間の全体像：CFは▲110万円 → ＋40万円へ（＋150万円改善）
| 時点 | 年間CF | 返済比率 |
|---|---|---|
| 2024年4月 | ▲110万円 | 91% |
| 2025年9月 | ＋10万円 | 76% |
| 2026年3月末 | ＋40万円 | 73.5% |
2024年4月→2025年9月：黒字化（＋153.4万円改善）
この期間に行った改善は3つ。
- 借換（＋74万円/年）
- 繰上返済 1,264万円（＋65万円/年）
- 家賃改善（＋14.4万円/年）
改善額の合計は153.4万円。実際の改善額は120万円。差分▲33.4万円は以下の3つの要因によるものです。
マイナス収支物件の影響（▲33.4万円）の内訳
| 要因 | 影響額 |
|---|---|
| マイナス収支物件購入による収支悪化（※） | ▲15.5万円 |
| 金利上昇に伴う支払額増 | ▲6.4万円 |
| その他（管理費・修繕積立金増、等） | ▲11.5万円 |
| 合計 | ▲33.4万円 |
※補足：マイナス収支物件の戦略的購入
2024年11月（▲10.8万円）、2025年4月（▲4.7万円）に2件の物件を購入しましたが、 これは 従来行ってきた業者に勧められて“買うだけ”の行為ではありません。
これら2件は、以下の理由で戦略的に選択した物件で、短期的にはマイナス収支の物件ですが、次回家賃改定のタイミングでプラス収支化を見込んでいます。
- 家賃が適正価格より低く、改善余地が大きい
- エリアの需給が強く、空室リスクが低い
- 修繕計画・管理体制が良好
- 既に含み益があり、キャピタルゲインが狙える
- 家賃改善の進捗次第で売却価格がさらに伸びる可能性がある
- 家賃改善が進めば、インカム狙いの長期保有にも切り替え可能
2025年9月→2026年3月：半年で＋34.6万円改善
この期間に行った改善は二つ。
- 繰上返済200万円（+13万円/年）
- 家賃改善（＋21.6万円/年）
改善要因の総まとめ（2024 → 2026）
| 改善要因 | 改善額 | 時期 |
|---|---|---|
| 借換 | ＋74万円 | 2024→2025 |
| 家賃改善① | ＋14.4万円 | 2024→2025 |
| 繰上返済①（1,264万円） | ＋65万円 | 2024→2025 |
| 家賃改善② | ＋21.6万円 | 2025→2026 |
| 繰上返済②（200万円） | ＋13万円 | 2025→2026 |
| 改善額合計 | ＋188万円 | — |
| マイナス収支物件の影響 | ▲33.4万円 | 2024→2025 |
| 実質改善額 | ＋154.6万円 | — |
2026年3月末の財務状況
- 家賃収入：1,133万円/年
- 費用：261万円/年
- ローン返済：833万円/年
- 年間CF：＋40万円
- ローン残債：1億9,584万円
- 総購入額：2.5億円（2025年9月と同じ）
- 返済比率：73.5%
今後の戦略（2026年版）
2026年の計画は以下の通り。
- 返済比率60%台を目指す
- 家賃改善の継続
- 築10〜20年 × 都心 × 実質利回り重視で追加投資
- 既存物件の損切り売却（三鷹台）
- 家賃改善が進んだ物件は長期保有へ
- CFで得た資金は株式・ETFで運用後、繰上返済
まとめ：2005〜2024年はマイナス収支、2005年に複利が効くプラス収支の状態に
私は20年間、複利が働かない投資を続けていました。 しかし、
- 借換（＋74.2万円）
- 家賃改善（+36万円）
- 繰上返済（＋78万円）
を組み合わせることで、年間150万円以上の収支改善を実現し、ようやく複利が働く“プラス収支の土台”を作ることができました。150万円のCF改善は、株式投資で言えば 3,000万円を投資した場合の5%の配当に相当。
それを1,464万円（約40%）の自己資金投入で実現できたのは、 不動産投資の「自己資金 × 改善 × レバレッジ」が揃ったときの破壊力を物語っています。
20年遅れではありましたが、 私はようやく 複利が効く不動産投資のスタートライン に立つことができました。
