はじめに：最初から順調だったわけではありません
私は2005年に初めてワンルームマンションを購入して以来、これまでに12件を購入し、1件を売却してきました。
しかし、最初から順調だったわけではありません。むしろ2年前までは、典型的な“失敗パターン”に陥っていました。
- 営業トークを鵜呑みにした「高値掴み」
- 頭金10万円で参入した結果の「毎月赤字」
- 物件を増やすほど赤字が拡大する悪循環
- 借換もできず（選択肢として認識していなかった）、売却もできず（売却すると赤字）、身動きが取れない状態
「このまま続ける意味はあるのか」と悩みながらも、借換・家賃改善・繰上返済を少しずつ積み重ねることで、赤字ポートフォリオを安定したプラス収支へと転換することができました。
このページでは、私が実際にどんな判断をし、どう改善してきたのかを、具体的な数字と実例を交えて公開します。
ワンルームマンション購入歴
| No. 場所 | 購入年 | 築年数 （竣工） | 購入金額 | 残債 ※25/９ | ローン期間 | 備考 |
| ①北区 飛鳥山 | 2005年 | 新築 2005年 | 2700万円 | 0 | 35年 | 17/5 売却 |
| ②板橋区 常盤台 | 2009年 | 新築 2009年 | 2010万円 | 0 | 35年 | 25/7 完済 |
| ③目黒区 学芸大学 | 2012年 | 新築 2012年 | 2800万円 | 2129万円 | 35年 | 24/9 借換 |
| ④練馬区 上石神井 | 2012年 | 新築 2012年 | 1960万円 | 1505万円 | 35年 | 25/2 借換 |
| ⑤練馬区 沼袋 | 2013年 | 新築 2013年 | 1860万円 | 1426万円 | 35年 | 25/4 借換 |
| ⑥武蔵野市吉祥寺 | 2016年 | 新築 2016年 | 2390万円 | 2053万円 | 35年 | 24/7 借換 |
| ⑦大田区 大森 | 2018年 | 築12年 2006年 | 1890万円 | 1585万円 | 35年 | |
| ⑧目黒区 洗足 | 2018年 | 築17年 2001年 | 2270万円 | 2041万円 | 35年 | 24/9 借換 |
| ⑨板橋区 成増 | 2024年 | 新築 2024年 | 3220万円 | 3119万円 | 35年 | |
| ⑩練馬区 石神井公園 | 2024年 | 築17年 2007年 | 1870万円 | 1810万円 | 35年 | |
| ⑪中野区 富士見町 | 2024年 | 築20年 2004年 | 3520万円 | 3358万円 | 35年 | |
| ⑫豊島区 目白 | 2025年 | 築35年 1990年 | 980万円 | 969万円 | 30年 |
※各物件の詳細は、今後ケーススタディとして順次公開予定です。
初期の失敗：購入後に起きた”本当のリスク”
不動産投資は、体験しないと自分事化しにくいものです。しかし、無知のまま始めると代償は大きくなります。私が最初に購入した物件では、次のような問題が起きました。
- 家賃下落
- 管理費・修繕積立金の増額
- サブリースの条件変更
- 金利上昇リスクの理解不足
リカバリーの第一歩：繰上返済と借換で赤字を止める
新築ワンルームを「高値」で購入し、赤字に耐えきれずに「損切」する。
これはワンルーム投資での最悪のシナリオです。
- 高値掴み
- 損切（赤字売却）
この2つが重なると投資家は”二度損”します。
「高値掴み」だけなら時間が解決します。完済まで保有すればプラスに転じるからです。問題は、「売りたくないタイミングで売らざるを得ない」状態。これを避けるために必要なのが プラスCF化 です。
プラスCF化のために行ったこと
- 借換（最も効果が大きい）
- 家賃改善
- 繰上返済（余裕資金で赤字幅を縮小）
これら3つを実行することで、赤字ポートフォリオは必ず改善します。
シミュレーションツール（実際の判断に使っているもの）
私自身が改善判断をするときに使っているツールを公開しています。あなたの物件でも同じように改善余地を確認できます。
まとめ：失敗は終わりではなく、改善の出発点
ワンルーム投資の失敗は終わりではありません。
原因を見直し、借換・家賃改善・繰上返済を組み合わせれば、収支は必ず立て直せます。
私自身がそうだったように、あなたの投資も必ず改善できます。
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