なぜINVASEで借換したのか
「借換で収支改善｜自己資金ゼロで返済額を下げる方法」で解説した通り、借換は「自己資金をほとんど使わずに返済額を下げられる収支改善策」です。
収支改善の三本柱
の中でも、借換は最もインパクトが大きい改善手法です。
しかし、個人で銀行に借換を打診しても余程規模の大きい不動産投資家でなければ相手にされないのが現実。だからこそ、個人の借換ニーズを代行してくれるINVASEのサービスは価値が高いと感じています。私はこれまでに区分マンション5件の借換をINVASEで実施しました。
参考記事：
・ワンルーム投資の借換5事例で年間＋74.2万円を改善 | 借換成功の条件とは？
無料WEB診断：借換可能性を診断
INVASEの借換は、まず無料WEB診断から始まります。既存物件とローンの情報を入力すると、数日で診断結果が届きます。
診断で分かること
- 借換が可能か
- 金利・期間の改善余地
- 想定メリット額
- 候補となる金融機関
借換の“最大のハードル”である「金融機関探し」が、この時点でほぼ解消されます。
仮審査（金融機関による一次審査）
無料診断で借換可能と判断されると、INVASEを介して金融機関へ仮審査申込を行います。
仮審査で提出する書類
仮審査では、以下の書類をINVASEマイページから提出します。
- 源泉徴収票・確定申告書（不動産所得の収支内訳書含む／過去３年分）
- 既存ローンの返済予定表
- 通帳の名義ページ
- 管理費・修繕積立金の引落履歴（未納が無いことの確認）
その他、住民票・課税証明書・納税証明書などの公的書類の取り付けはINVASEが代行してくれるため、投資家側の負担は大幅に軽減されます。
仮審査の結果通知
仮審査では、以下の内容が提示されます。
- 承認金額（残債全額が借換可能な場合もあれば、担保不足で融資額が不足する可能性もあり）
- 返済期間（延長できる可能性あり）
- 金利（団信の有無、ガン団信などの特約有無で変動）
- 追加で必要な書類
ここで提示される条件はあくまで「仮の条件」であり、最終的な条件は本審査で確定します。
不足分の調整（担保不足時の対応）
仮審査の結果、担保不足（物件の担保価値＜残債）となった場合、INVASEから以下の選択肢が提示されます。
- 自己資金で補填
- 無担保ローンを併用（INVASEが斡旋）
私自身も２件の物件で担保不足となり、無担保ローン併用で借換を実施しました。
参考事例：担保不足でも改善できたケース
・【借換事例4】練馬区沼袋｜担保評価不足でも年間＋8.5万円の改善に成功
・【借換事例5】武蔵野市三鷹台｜担保評価不足で収支改善は限定的も、元本返済は増加
担保不足はネガティブに捉えられがちですが、無担保ローン併用でも改善するケースはあります。
本審査（金融機関による最終審査）
仮審査の内容をもとに、金融機関が最終的な借入条件を確定します。ここで初めて、借換後の返済条件が「確定」します。
本審査で確定する内容
- 担保ローンの承認金額
- 無担保ローンの承認金額（担保不足の場合）
- 返済期間
- 金利（団信の有無、ガン団信などの特約の有無で変動）
- 融資実行までの期限
- 必要な追加書類（印鑑証明など）
本審査承認後、INVASEから「最終報告書」がアップロードされます。この報告書が、借換後の返済条件をまとめた正式な資料になります。
本審査後の手続き
- 団信の申込（銀行により必須／任意の両方あり）
- 印鑑登録証明書などの追加書類の提出
- 借換先銀行の口座開設
- ローン契約等の手続き
公的書類はINVASEが代行取得してくれるため、投資家側の作業は最小限です。
融資実行：借換完了
本審査承認 → （団信申込） → 契約手続き → 融資実行という流れで借換が完了します。
- INVASEの手数料は融資金から支払い
- 司法書士への書類提出はINVASEが案内
- 実行後に返済額が新しい条件に切り替わる
ここまで進めば、借換は完了です。私が5件の借換を行った際も、融資実行までの流れは非常にスムーズでした。
INVASEを使うメリット
- 金融機関探しが不要（無料診断で完結）
- 書類提出はすべてオンラインで完結
- 公的書類はINVASEが代行取得してくれるため手間が少ない
- 金融機関との面倒なやり取りを仲介してくれる
- 不足分は無担保ローンで柔軟に対応可能
- 団信手続きもオンラインで完結
- 金利優遇枠（特別枠）が使えるケースもある
- 物件購入時のローン斡旋も可能（業者が提案する提携ローンと比較できる）
注意点
- 斡旋手数料は借入額の1.1%（最低495,000円）
→自力で融資先を探すよりも借換の成功率が高いため必要経費と割り切れる一方、複数回の借換はトータル収支を圧迫する可能性があります。原則、借換は1回で完結させる前提で計画すべきです。 - 無担保ローンは金利が高く返済期間が短い。
→キャッシュフローを圧迫するため、将来の繰上返済を前提にした計画が必須です。
INVASEのもう一つの価値：業者の囲い込みからの脱出
もう一つ見逃せない大きな価値は、既存のワンルーム業者の囲い込み構造から脱出できることです。
ワンルーム投資の世界では、販売会社が販売・ローン斡旋・マンション管理・売却まで一体で囲い込む構造が一般的です。「困ったときに業者に相談するしかない」という従属的な状況を脱却し、投資家自身が借換の選択肢を持てるようになることこそ、INVASEを活用する真の価値と言えます。
まとめ：INVASEは「金融機関探し」「実務負担」「業者囲い込み」を同時に突破できる
INVASEを利用する最大のメリットは、個人では対応が難しい「金融機関探し」・「煩雑な手続き（実務負担）」・「既存業者の囲い込み」という3つの壁を同時に打ち破り、有利な条件での借換を実現できることです。
特に「困った時に既存の販売業者を頼るしかない」という状況から脱し、自分で収支改善の選択肢を持てるようになる価値は計り知れません。複数物件を保有している投資家ほど、時間と手元資金を節約しながら劇的な収支改善を狙えます。
借換診断は無料です。お持ちの物件の収支改善や業者依存からの脱却を考えている方は、まずは一度診断してみることを強くおすすめします。
関連記事：私が実際にINVASEを利用して行った借換の実例です。
・【借換事例1】目黒区学芸大学｜金利引き下げと期間延長で年間＋34万円の黒字化に成功
・【借換事例2】練馬区上石神井｜金利引き下げと期間延長で年間＋16.4万円の黒字化に成功
・【借換事例3】目黒区洗足｜返済比率改善で年間＋8.5万円の黒字化に成功
・【借換事例4】練馬区沼袋｜担保評価不足でも年間＋8.5万円の改善に成功
・【借換事例5】武蔵野市三鷹台｜担保評価不足で収支改善は限定的も、元本返済は増加
関連記事：収支改善の全体像や他の改善手法については、こちらにまとめています。
ワンルーム投資の赤字を改善する方法｜借換・家賃改善・繰上返済・出口戦略を体系解説
