なぜINVASEで借換を試したのか
「借換で収支改善｜自己資金ゼロで返済額を下げる方法」で解説した通り、借換は「自己資金を殆ど伴わずに返済額を下げられる改善策」です。
収支改善の三本柱
の中でも、借換は最もインパクトが大きい改善手法です。
しかし、個人で銀行に借換を打診してもなかなか相手にされないのが現実。だからこそ、個人の借換ニーズを代行してくれるINVASEのサービスは価値が高いと感じています。私はこれまでに区分マンション5件の借換をINVASEで実施しています。
参考記事：
・ワンルーム投資の借換5事例で年間＋74.2万円を改善 | 借換成功の条件とは？
本記事では、その実体験をもとに、INVASEを使った場合の借換プロセスを体系的にまとめます。
無料WEB診断：借換の可能性を最初に判定する
INVASEの借換は、まず無料WEB診断から始まります。既存物件とローンの情報を入力すると、数日で結果が届きます。
診断で分かること
- 借換が可能か
- 金利・期間の改善余地
- 想定メリット額
- 候補となる金融機関
借換の“最大のハードル”である「金融機関探し」が、この時点でほぼ解消されます。診断結果を踏まえ、「仮審査へ進むかどうか」を判断します。
仮審査（金融機関による一次審査）
無料診断で借換可能と判断されると、INVASEを介して金融機関へ仮審査申込を行います。
仮審査で提出する書類
仮審査では、以下の書類をINVASEマイページから提出します。
- 源泉徴収票・確定申告書（不動産所得の収支内訳書含む／過去３年分）
- 既存ローンの返済予定表
- 通帳の名義ページ
- 管理費・修繕積立金の引落履歴（未納が無いことの確認）
その他、住民票・課税証明書・納税証明書などの公的書類の取り付けはINVASEが代行してくれるため、投資家側の負担は大幅に軽減されます。
仮審査の結果通知
仮審査では、以下の内容が提示されます。
- 承認金額（残債全額が借換可能な場合もあれば、担保不足で融資額が不足する可能性もあり）
- 返済期間（延長できる可能性あり）
- 金利（団信の有無、ガン団信などの特約有無で変動）
- 追加で必要な書類
ここで提示される条件は「仮の条件」であり、最終的な条件は本審査で確定します。
不足分の調整（担保不足時の対応）
仮審査の結果、担保ローンの承認金額が希望額に届かない場合があります。これは物件の担保価値＜残債の場合に発生します。その際、INVASEから以下の選択肢が提示されます。
- 自己資金で補填
- 無担保ローンを併用（INVASEが斡旋）
私自身も２件の物件で担保不足となり、無担保ローン併用で借換を実施しました。
参考事例：
・【借換事例4】練馬区沼袋｜担保評価不足でも年間＋8.5万円の改善に成功
・【借換事例5】武蔵野市三鷹台｜担保評価不足で収支改善は限定的も、元本返済は増加
本審査（金融機関による最終審査）
仮審査で提示された条件をもとに、金融機関が最終的な借入条件を確定する段階が本審査です。
本審査で確定する内容
- 担保ローンの承認金額
- 無担保ローンの承認金額
- 返済期間
- 金利（団信の有無）
- 融資実行までの期限
- 必要な追加書類（印鑑証明など）
本審査の承認が出ると、INVASEから「最終報告書」がアップロードされます。これに基づき実際の融資が実行されます。
本審査後の手続き
本審査承認後は、以下の対応が必要です。
- 団信の申込（銀行により必須／任意の両方あり）
- 追加書類の提出（印鑑登録証明書など）
- 借換先銀行の口座開設
- ローン契約等の手続き
公的書類はINVASEが代行取得してくれるため、投資家側の作業は最小限です。
融資実行：借換完了
本審査承認 → （団信申込） → 契約手続きが完了すると、 銀行での契約 → 融資実行となります。
- INVASEの手数料は融資金から支払い
- 司法書士への書類提出はINVASEが案内
- 実行後に返済額が新しい条件に切り替わる
ここまで進めば、借換は完了です。
借換事例：
まとめ：INVASEの利用で「金融機関探し」と「実務負担」を大幅削減
INVASEを利用する最大のメリットは、借換の実務負担が圧倒的に軽くなることにあります。
INVASEを使うメリット
- 金融機関探しが不要（無料診断）
- 書類提出はすべてオンライン
- 公的書類はINVASEが代行取得
- 金融機関とのやり取りをINVASEが仲介
- 不足分は無担保ローンで柔軟に対応
- 団信手続きもオンラインで完結
- 金利優遇枠（特別枠）が使えるケースもある
- 物件購入時のローン斡旋も可能で、販売会社の提携ローンと比較できる
注意点
- 斡旋手数料は借入額の1.1%（最低495,000円）
→自力で融資先を探すよりも借換の成功率が高いため必要経費と割り切れる。但し、複数回の借換はトータル収支を圧迫する可能性があるため、原則借換は1回と考えた方がよい。 - 無担保ローンは金利が高く返済期間が短いためキャッシュフローを圧迫。
→無担保ローンを併用する際は将来の繰上返済を考慮した方がよい。
借換は「やりたいけどどうすればよいかわからない」という人が多いですが、 INVASEを使うことでそのハードルが大きく下がります。特に複数物件を保有している投資家ほど、“時間を節約しながら劇的に収支改善できる”という恩恵が大きいと感じます。
借換診断は無料ですので、お持ちの物件の収支改善を考えている方は一度試してみる価値があります。
関連記事：収支改善の全体像や他の改善手法については、こちらにまとめています。
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