ワンルーム投資の物件選び｜初心者が失敗しない5つの基準 | ワンルーム投資　～失敗からのリカバリー～

はじめに：ワンルーム投資は「物件選び」で9割決まる

ワンルーム投資で最も失敗しやすいポイントが、物件選びです。私はこれまでに新築ワンルームを7戸購入しましたが、

といった理由から、購入後の収支改善に苦労しました。

この記事では、同じ失敗を避けるために、**初心者でも迷わない「物件選びの5つの基準」**をまとめます。実績に基づいて判断できる中古区分を前提に、具体的なチェック方法まで解説します。

中古区分は、新築と比べて次の点で圧倒的に有利です。

中古の価格は収益還元法（物件価格＝年間家賃収入÷利回り）で決まるため、近隣物件と比較することで価格の妥当性を判断できます。

など、実績ベースで競争力を確認できるのが強みです。

重要事項調査報告書から

を把握できます。

項目	条件	理由
新築 or 中古	中古（20年以上経過）	価格下落が落ち着き、利回りが安定
立地条件	駅徒歩10分以内乗降者数10万人/日以上複数路線なら◎	空室リスク低資産価値・家賃維持しやすい有利条件での借換可能性高
戸数	20戸以上（多いほど◎）	管理費・修繕積立金が割安
階数	1Fを除外（半地下は×）	空室リスク・原状回復費割高
平米数	20㎡以上	入居者層拡がり空室リスク低

新築ワンルームは土地取得費・建設費などの建物を建てるためのコストに、広告費等の販売経費や利益が上乗せされており、割高になりがちです。

一方、中古は築20年を過ぎると価格下落が落ち着き購入後の資産価値下落リスクが低くなります。また、収益還元法というモノサシにより割高に購入するリスクは小さくなります。

立地は収益性に直結します。

これらを満たすと家賃が下がりにくく、売却時の資産価値も維持されやすいです。また、借換を行う際にも担保価値が高く評価されると残債全額を借換できる可能性が高くなります。

立地条件が悪かったため借換先の銀行の担保評価が残債を下回ったことから、その差額分は金利が高く融資期間の短い無担保ローンでの融資となりました。更に立地条件が悪い物件は借換はできませんでした。立地条件が悪い物件を持つと、空室リスクとの闘いに加え借換も不利です。
・2013年に購入した練馬区沼袋駅徒歩13分の物件を借換した事例
・2016年に購入した武蔵野市三鷹台駅徒歩10分の物件を借換した事例
・大田区大森駅徒歩17分の物件・・・借換に応じてくれる金融機関は無し